Dans un article détaillé sur X (anciennement Twitter), le comptable agréé Nitin Kaushik a démystifié l'un des mythes financiers les plus courants parmi les investisseurs indiens – que l'achat d'un deuxième appartement est un mouvement intelligent d'économie d'impôt et de création de richesse.
Intitulé «Le« 2e plat pour l'économie d'impôt », le fil de Kaushik a utilisé un exemple réel pour montrer comment cette approche entraîne souvent des flux de trésorerie négatifs et de mauvais rendements à long terme.
Math derrière le mythe
Kaushik a partagé l'histoire d'un ami qui a acheté un deuxième appartement à Pune d'une valeur de 85 lakh, s'attendant à «économiser la taxe» et à «créer de la richesse».
Sur le papier, la logique semblait sonore. Mais Kaushik a brisé les chiffres pour révéler une image différente:
- Prêt EMI: 42 000 ₹ / mois → ₹ 5,04 lakh / an
- Revenu locatif: 18 000 ₹ / mois → ₹ 2,16 lakh / an
- Maintenance + taxe foncière: 65 000 ₹ / an
- Sortie annuelle nette: 3,53 ₹ lakh
« Alors qu'il recueille 2,16 lakh en loyer, il paie 3,53 lakh pour le maintenir en vie », a écrit Kaushik, ajoutant que pour un tel investissement ayant un sens, la propriété devrait apprécier à 10-12% du TCAC pour les 10 à 15 prochaines années.
En réalité, les prix des propriétés résidentielles dans les meilleures villes de l'Inde n'ont atteint en moyenne que de 6 à 7% au cours de la dernière décennie, a-t-il noté.
Alternative plus intelligente: composé, pas béton
Kaushik a comparé cela avec l'investissement de la même sortie annuelle – 3,5 lakh ou environ 29 000 ₹ / mois – dans un plan d'investissement systématique (SIP) à 12% CAGR.
Cette approche, a-t-il calculée, pourrait céder:
- ₹ 70 lakh en 10 ans
- ₹ 2 crore + en 20 ans
- ₹ 7 crore + en 30 ans
« C'est de la pure liquidité et de la magie aggravant », a-t-il écrit, soulignant comment la discipline financière et la patience peuvent surpasser l'investissement émotionnel.
Emprunter à 9% pour gagner 2-3%
Kaushik a souligné une équation simple mais souvent négligée:
«Le rendement locatif en Inde est d'environ 2 à 3%, tandis que les taux de prêt immobilier sont de 8 à 9%. Vous empruntez de l'argent à 9% pour gagner 2 à 3%. Les mathématiques ne fonctionnent tout simplement pas.»
Il a précisé que l'immobilier peut encore avoir du sens lorsqu'il est pour l'auto-utilisation, acheté sans prêts ou situé dans une zone de croissance en début de stade. Mais pour la plupart des acheteurs salariés prenant un deuxième prêt immobilier, la décision est motivée par l'ego et le statut plutôt que par une bonne logique financière.
Le message de Kaushik est clair: «Les économies d'impôt sont temporaires. L'argent intelligent se composent silencieusement, pas émotionnellement. »