La multiplication semble glamour. Retours annualisés? Pas tellement. D. Muthukrishnan, un planificateur financier certifié, a partagé un exemple frappant pour illustrer comment les rendements immobiliers sont souvent mal compris.
Un bungalow sur le chemin de mer haut de gamme de Mumbai, acheté pour environ 1 lakh en 1917, devrait être vendu pour 400 crore. La valeur de la propriété a monté en flèche de 40 000 fois sur un siècle – une figure stupéfiante à première vue.
Mais lorsqu'il est exprimé dans XIRR (taux de rendement interne étendu), le rendement annualisé réel n'est que de 11,3%.
Muthukrishnan soutient que l'immobilier est généralement discuté en multiples plutôt que des rendements annualisés, ce qui crée une perception déformée de sa rentabilité.
«Rarement toute personne de cette industrie calcule XIRR ou rendements annualisés», a-t-il noté.
La même illusion est valable pour des investissements plus récents. « Beaucoup me disent quelque chose comme que la propriété qu'ils ont achetée il y a 25 ans a multiplié par 10 fois.
Il a étendu l'argument aux fonds communs de placement, où l'industrie exprime traditionnellement les performances des rendements annualisés. « Quand je dis qu'un programme de fonds communs de placement a fourni environ 15% de rendements au cours des 20 dernières années, cela ne semble pas sexy.
Pour faire des comparaisons éclairées entre les classes d'actifs, Muthukrishnan recommande d'utiliser XIRR ou une calculatrice financière. Il suggère de définir des attentes de retour de manière réaliste:
- Dépôts fixes: inflation + 1%
- Or: inflation + 1,5%
- Immobilier: inflation + 3%
- Équité: inflation + 6%
«Le marché haussier 2004-2007 en actions et le boom immobilier 2004-2009 étaient des exceptions, pas la règle», a-t-il averti.