Une tendance croissante est apparue parmi les Indiens non résidents (NRI) qui investissent de plus en plus sur le marché immobilier de l'Inde, attiré par la hausse des prix de l'immobilier et la valeur sentimentale de la possession de biens dans leur pays d'origine.
L'entrepreneur et banquier vétéran Sai Sankar M a noté qu'en 2024, le NRIS a contribué à près de 15% à 25% des investissements dans de nouveaux projets résidentiels dans les sept villes indiennes. Cependant, les défis financiers sous-jacents deviennent apparents en raison de l'amortissement des devises, ce qui peut diminuer considérablement les rendements de ces investissements lorsqu'ils sont convertis en dollars américains.
Dans un article sur LinkedIn, Sai a développé une étude de cas qui a illustré cette énigme financière. Un NRI a acheté un appartement à Pune en 2010 pour 40 lakh, en dépensant 5 lakh supplémentaires à l'intérieur, pour une dépense totale de 45 lakh. À l'époque, le taux de change s'élevait à 45 ₹ à un dollar américain, s'élevant à environ 100 000 $. D'ici 2024, la valeur de l'appartement est passée à 1 crore de livres sterling, mais après avoir pris en compte les taxes et les changements de devises, le gain USD n'était que de 2 941 $, équivalant à un rendement total de 3% sur 14 ans. Cela illustre comment l'appréciation substantielle de la roupie pourrait être compensée par dépréciation des devises.
Sai a déclaré: « C'est le piège caché pour les NRI – ce qui semble être une appréciation impressionnante en termes de roupies est souvent anéantie lorsque vous tenez compte du déclin constant de la roupie indienne. »
Depuis 2010, la roupie s'est dépréciée de Rs 45 / USD à Rs 85 / USD, une baisse d'environ 47%. Cette dépréciation signifie qu'à moins que l'appréciation d'une propriété ne dépasse considérablement la baisse de la monnaie, les gains réels pour les INRS pourraient être négligeables.
Un NRI a acheté un appartement à Pune en 2010 – une ville prometteuse avec de fortes perspectives de croissance.
Prix d'achat (2010): 40 ₹ lakh
Coûts intérieurs et autres: 5 ₹ lakh
Investissement total: ₹ 45 lakh
Valeur en dollars à 45 ₹ / USD: ~ 100 000 $
Avance rapide jusqu'en 2024. Le même appartement est vendu pour 1 crore de ₹.
Taxe sur les gains en capital: 12,5 lakh
Produit net: 87,5 lakh
Valeur en dollars à 85 ₹ / USD: ~ 102 941 $
Malgré le fait de doubler la valeur (appréciation de 122% en termes INR), le gain net en termes de l'USD sur 14 ans n'est que de 3%. C'est moins de 0,2% annualisé, et même inférieur à l'inflation dans la plupart des pays développés, a noté SAI.
Options d'investissement
Pour les NRI visant à optimiser leur richesse, des options couvertes de devises telles que Gift City (Gujarat International Finance TEC-City) offrent une avenue prometteuse. Cette plate-forme permet des investissements dans des produits libellés en devises comme des fonds communs de placement et des obligations, qui ne déclenchent pas la fiscalité indienne et ne nécessitent pas une forte conformité. Il donne accès aux marchés mondiaux avec des devises stables, atténuant efficacement le risque de devise.
Bien que l'attrait émotionnel de posséder des biens en Inde soit fort, les experts soulignent que les INRS devraient soigneusement considérer les implications économiques. Les facteurs émotionnels tels que l'héritage et les liens familiaux doivent être pesés avec des rendements financiers potentiels, d'autant plus que les fonds pourraient également être investis dans des actifs plus à rendez-vous et diversifiés à l'échelle mondiale. Pour beaucoup, l'idée de rentrer chez elle ou de quitter un héritage est convaincante, mais il est crucial d'aligner ces aspirations sur les réalités financières.
En fin de compte, l'immobilier indien peut toujours être un investissement personnel viable pour les NRI. Cependant, ceux qui se sont concentrés sur les gains financiers doivent évaluer les rendements en termes de devise, d'implications fiscales et de coûts d'opportunité. La perspective de ce qui semble être un investissement prospère pourrait, lorsqu'elle est ajustée pour l'amortissement des devises, entraîner un résultat beaucoup moins impressionnant. Par conséquent, une approche stratégique, compte tenu des facteurs émotionnels et économiques, est essentielle pour prendre des décisions d'investissement éclairées. De plus, les NRI devraient rester vigilants sur les tendances du marché et les fluctuations de la monnaie pour protéger leurs investissements.