Le promoteur immobilier Ajitesh Kurupulu affirme que les investisseurs peuvent obtenir jusqu'à 20% de rendements annualisés des maisons en construction – s'ils comprennent les mathématiques. S'exprimant sur un podcast avec Varun Mayya, le développeur de deuxième génération derrière ASB a décomposé une formule peu connue qui transforme une appréciation modeste de la propriété en gains démesurés.
Kurupulu a expliqué que la plupart des acheteurs optent pour des prêts domestiques de 20 ans pour réduire les EMI mensuels, mais en réalité, le délai de gain moyen n'est que de sept ans. « Les gens choisissent des prêts plus longs pour la sécurité et les flux de trésorerie, mais finissent par le prépaiement une fois que les revenus augmentent », a-t-il déclaré.
Plus important encore, il a détaillé comment les investisseurs avertis peuvent retourner les maisons en construction pour 18 à 20% de taux de croissance annuel composé (TCAC), même si les prix de l'immobilier s'apprécient à seulement 6,5% par an.
Voici comment: Supposons qu'une propriété coûte 100 ₹. Avec un acompte standard de 15%, l'acheteur investit 15 ₹ tandis que le reste de 85 ₹ est décaissé par la banque au cours de la période de construction de quatre ans. Si la valeur de la maison augmente à 6,5% par an, elle devient 130 ₹ d'ici la quatrième année.
À la vente, après le remboursement du prêt bancaire et la prise en compte des intérêts – à moins de 15 ₹ – l'investisseur se retrouve avec 30 ₹ pour un investissement initial de 15 ₹. C'est un retour 2x en quatre ans, traduisant par un TCAC de 19,1%.
« Ce modèle de levier est sous-discuté. La plupart ne se rendent pas compte que l'achat d'une maison, s'il est chronométré et exécuté, peut battre les rendements des actions », a déclaré Kurupulu.
Cependant, il a mis en garde contre les retards. « Si un projet de quatre ans se glisse à six, votre réservoir de retour. Le plus grand risque est l'exécution des développeurs », a-t-il ajouté. Pour atténuer cela, il a conseillé de vérifier les projets passés du constructeur et de comparer l'échelle. Un développeur qui sautait des immeubles de boutique aux gratte-ciel, par exemple, augmente les risques.
Il a également suggéré d'utiliser les données RERA pour évaluer les délais d'alimentation et de livraison actuels pour une meilleure prévision.
Kurupulu a contrasté le marché d'aujourd'hui avec le «boom foncier» de la génération précédente. « À l'époque, l'achat de terres stériles dans les zones préindustrielles a donné 100 fois les rendements sur 20 ans », a-t-il noté, estimant que à un TCAC de 24%. Mais il pense que ces opportunités ont largement disparu dans le sud et l'ouest. «Pour ce genre de paris, vous devrez regarder vers le nord – des places où les routes, les usines et la densité ne sont pas encore à venir.»