Principaux à retenir
- Seule une fraction du stock de logement américain se compose de résidences secondaires, mais cela se traduit toujours par des millions de propriétés de vacances.
- Si vous ne pouvez pas vous permettre les frais d'une seconde maison, vous pourriez toujours le faire fonctionner en le louant à temps partiel.
- Tout en calculant si vous pouvez vous permettre une seconde maison en tenant compte des revenus de location, soyez conservateur avec votre nombre pour éviter de vous surpasser.
- Lisez les petits caractères avant d'acheter une seconde maison, en vérifiant que les charges potentielles telles que les règles de location à court terme municipales ou du comté et les règles de l'Association des propriétaires (HOA).
Posséder une deuxième maison est relativement rare aux États-Unis, mais si vous avez une flexibilité financière et analysez soigneusement vos options, cela peut être plus réalisable que vous ne le supposiez.
En 2023, les 5,7 millions de propriétés considérées comme des résidences secondaires ne représentaient que 4% du stock de logement global du pays, estime l'association nationale des constructeurs de maisons (NAHB). Cela est en baisse par rapport à un décompte de 7,15 millions en 2020, reflétant potentiellement la hausse des prix des maisons et la tendance à la hausse – jusqu'à ce que très récemment – dans les taux hypothécaires depuis lors.
Dans la définition de la NAHB, les propriétés locatives ne comptent généralement pas comme des résidences secondaires. Mais l'IRS dit qu'une propriété locative est toujours considérée comme votre résidence – comme une seconde maison – si vous l'utilisez pour vous plus de 14 jours par an ou si vous l'utilisez personnellement plus de 10% des jours totaux que vous le louez à d'autres à un prix de location équitable. Peu importe comment vous définissez votre deuxième maison, il n'est toujours pas courant de posséder plusieurs propriétés.
Par exemple, seulement environ 6% de 2022, les déclarations de revenus des particuliers américaines déclarent le revenu ou les pertes des propriétés immobilières locatives.
Pourtant, il existe des moyens de faire fonctionner les résidences secondaires, que vous en achetiez un pour votre propre plaisir ou que vous essayiez de réaliser des revenus de location.
Exécutez les chiffres pour une deuxième hypothèque
Si vous souhaitez acheter une seconde maison, commencez par exécuter les chiffres. Et ne supposez pas que vous devez payer en espèces pour la nouvelle propriété.
« Beaucoup de gens n'ont pas des centaines de milliers ou des millions de dollars réservés pour acheter une deuxième maison en espèces, mais ils peuvent se permettre les paiements sur une autre hypothèque », a déclaré le planificateur financier certifié Jen Yacoube, conseiller de patrimoine chez Focus Partners Wealth.
Par exemple, vous pouvez consulter les règles de base comme la règle 28/36 qui recommande de limiter vos coûts de logement totaux à 28% de votre revenu brut et de limiter votre service de dette total de toutes les sources à 36%. Si vous pouvez adapter une deuxième hypothèque dans ces paramètres, vous devriez pouvoir financer cette maison.
Même si vous pouvez vous permettre d'acheter la deuxième maison en espèces, vous pourriez être mieux en train d'obtenir une hypothèque.
« Jusqu'à il y a quelques années, … si vous pouviez obtenir une hypothèque pour (un taux de pourcentage annuel de) moins de 3%, et que vous pouviez garder votre argent investi dans les marchés qui gagnent tout ce qui est supérieur à cela, alors c'était une victoire », a déclaré Yacoube.
Maintenant, les taux hypothécaires plus élevés rendent les mathématiques plus délicats, mais « si vous pouvez obtenir plus (sur vos investissements en valeurs mobilières) sur le marché à long terme que votre taux, vous souhaitez utiliser une hypothèque. Si votre taux hypothécaire serait plus élevé que ce que vous pouvez obtenir sur le marché, alors vous voulez payer en espèces », a-t-elle déclaré.
Note
Si vous retirez une deuxième hypothèque, vous devrez peut-être réduire plus d'argent. Le montant requis varie selon le prêteur, mais vous devrez peut-être réprimer plus que les 20% standard.
Par exemple, dans le sud de la Floride, Paul Lykins, courtier associé chez True Floridian Realty, a vu les prêteurs exiger des acomptes comprises entre 25% et 30% dans le passé, bien que ces dernières années, il a vu plus d'acheteurs en espèces.
« Beaucoup de gens qui ont acheté des résidences secondaires ici ont la chance de pouvoir se permettre de payer en espèces pour eux. Il y a des bâtiments que j'ai examinés où 80% des transactions étaient en espèces », a-t-il déclaré.
Dans certains cas, même si vous exécutez les chiffres et il semble que vous vous promeniez financièrement avec une hypothèque, cela peut valoir la valeur de la tranquillité d'esprit d'acheter une propriété.
« Beaucoup de gens qui achètent une deuxième maison ont tendance à être un peu plus âgés », a déclaré Lykins. « Ils sont à ce moment-là de leur vie financièrement où ils peuvent le faire, et ils ne veulent probablement plus faire face à une hypothèque de 15 ou 30 ans. »
Louer votre deuxième maison
Pour ceux qui ne peuvent pas se permettre le luxe d'acheter une deuxième maison en espèces, il est toujours possible de faire fonctionner les chiffres même si une hypothèque soulignerait votre budget mensuel.
Cependant, vous devrez peut-être transformer la maison en au moins une propriété locative à temps partiel. Mais vérifiez les règles – y compris les ordonnances locales et les restrictions HOA – pour vous assurer que vous pouvez faire des locations à court terme dans votre région.
« J'ai entendu trop d'histoires de quelqu'un qui a acheté sa maison, espérant le louer et ne pas être autorisé par le comté, et maintenant ils ont du mal à vendre la maison », a déclaré Yacoube.
Les locations à court terme peuvent ouvrir vos options mais également augmenter les risques. Yacoube suggère de se préparer pour une première année lente et sachez que même lorsque vous avez des locataires, vous ne pouvez pas couvrir toutes vos dépenses. « Déterminez le montant dont vous avez absolument besoin », a-t-elle déclaré. Pour obtenir une base de référence, des concurrents de recherche sur des sites comme Airbnb et VRBO, a-t-elle conseillé.
« Découvrez quels sont leurs tarifs nocturnes et jetez un œil à leur calendrier pour voir à quel point ils sont réservés pour l'année », a-t-elle déclaré. De là, vous pouvez avoir une idée de votre potentiel de bénéfices.
Lire les petits caractères
Regardez attentivement les règles du gouvernement et de la HOA avant d'acheter une deuxième maison, même si vous pouvez vous permettre de survivre financièrement sans locataires.
Par exemple, de petites choses comme restreindre qui peuvent obtenir un laissez-passer de stationnement peuvent affecter la jouissance d'une deuxième maison, a souligné Lykins. De nombreux deuxième propriétaires dans sa région veulent faire visiter les familles pendant les vacances d'hiver ou de printemps, mais si un bâtiment ou une communauté restreint les activités secondaires, cela peut rendre plus difficile d'utiliser la deuxième maison comme vous le souhaitez.
De plus, les acheteurs potentiels devraient soigneusement examiner les détails comme si un HOA a une évaluation à venir.
« Si vous achetez une propriété et que vous ne l'utilisez que quatre mois par an, mais que vous vous êtes frappé d'une grande évaluation, cela en vaut-il la peine? » dit Lykins.
La ligne de fond
Posséder une seconde n'est pas facile, mais il est possible de faire fonctionner les chiffres. Considérez les coûts complets, tels qu'une hypothèque par rapport à la paiement en espèces, ainsi que des variables telles que les taxes, les frais HOA et l'assurance sur la deuxième propriété. Vous pourrez peut-être intégrer ces dépenses dans votre budget en transformant la deuxième maison en une propriété locative, mais soyez conservateur avec vos chiffres avant de faire le saut. Assurez-vous également de consulter soigneusement les règles locales pour vous assurer que vous achetez une deuxième maison qui correspond à votre utilisation prévue.