Lorsque des terres agricoles sont héritées puis vendues, les familles doivent d’abord déterminer si la propriété constitue une immobilisation aux fins de l’impôt sur le revenu. L’imposition peut différer selon que le terrain est considéré comme une terre agricole rurale ou est traité comme une terre agricole urbaine. Mahesh Nayak, CA, CNK & Associates, a expliqué à Livemint que les héritiers devraient vérifier sept règles fiscales clés avant de diviser le produit.
1. Vérifiez si les terres agricoles sont rurales ou urbaines
Si les terres agricoles sont situées au-delà des limites spécifiées d’une municipalité ou d’un conseil de cantonnement, sur la base des critères de population applicables, elles peuvent ne pas être considérées comme une immobilisation. Dans un tel cas, les plus-values provenant de sa vente ne seraient pas imposables.
Toutefois, si le terrain entre dans les limites spécifiées et est traité comme un terrain agricole urbain, un impôt sur les plus-values peut s’appliquer.
2. La période de détention du propriétaire précédent est importante
Pour les biens hérités, la durée de détention du propriétaire précédent peut être pertinente pour déterminer la durée pendant laquelle le bien a été détenu. Dans l’exemple considéré par Nayak, le père avait acquis le terrain au moins deux ans avant sa vente éventuelle et les trois héritiers étaient des résidents fiscaux indiens.
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3. L’article 54F peut prévoir une exemption
Lorsque la vente de terres agricoles urbaines génère des gains en capital imposables, une exonération en vertu de l’article 54F (article 86 de la Loi de l’impôt sur le revenu de 2025) peut être disponible, sous réserve des conditions prescrites.
L’exonération est liée à l’investissement dans une maison d’habitation. Chaque héritier peut réaliser indépendamment un investissement éligible et bénéficier de l’exonération, sous réserve de remplir les conditions applicables.
4. Les propriétés résidentielles existantes peuvent affecter l’éligibilité
Un contribuable demandant l’exonération de l’article 54F doit remplir les conditions prescrites relatives à la propriété d’une propriété résidentielle. Le nouveau bien résidentiel doit également être acquis dans le délai prescrit ou construit dans le délai prescrit.
5. L’exonération a une limite de 10 crores ₹
La valeur d’investissement éligible à l’exemption de l’article 54F est soumise à un plafond de 10 crores ₹, ainsi qu’à d’autres conditions prescrites par la loi.
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6. Réinvestir dans les terres agricoles en vertu de l’article 54B
Une autre voie possible est l’article 54B (article 83 de la Loi de l’impôt sur le revenu de 2025). Le produit de la vente peut être réinvesti dans des terres agricoles, le réinvestissement étant requis dans les deux ans suivant la vente. Les nouvelles terres agricoles doivent ensuite être conservées pendant trois ans pour continuer à bénéficier de l’exonération.
7. Les obligations à plus-value sont une autre option
Les contribuables peuvent également demander une exonération en vertu de l’article 54EC (article 85 de la loi de l’impôt sur le revenu de 2025) dans la mesure où les plus-values sont réinvesties dans des obligations à plus-values spécifiées, sous réserve des conditions applicables.
Nayak souligne également que, pour déterminer le coût indexé le cas échéant, la période pendant laquelle les biens ont été détenus par le père peut être pertinente. Le coût d’acquisition est généralement lié au coût d’acquisition du propriétaire précédent, tandis que la valeur prescrite au 1er avril 2001 peut être pertinente dans les cas applicables.
Avant de partager le produit de la vente, chaque héritier doit évaluer séparément la plus-value et l’exonération disponible. Les familles doivent également conserver les documents relatifs à l’héritage, à la propriété, au coût d’acquisition, au prix de vente et au réinvestissement, car le moment du réinvestissement est crucial pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal prévu.
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