Pour les nouveaux créateurs de patrimoine, le choix entre l’immobilier et les fonds communs de placement repose moins sur la recherche du rendement le plus élevé que sur la liquidité, la diversification et la flexibilité financière. Les experts diffèrent sur le rôle de l’effet de levier et de l’accession à la propriété, mais sont largement favorables à la constitution d’une base financière liquide avant de concentrer la richesse dans l’immobilier.
Harsha Vardhana VM, PDG du groupe fondateur d’Atom Financial Services, a déclaré : « Pour la plupart des personnes qui posent cette question, la réponse honnête est que les premiers 50 lakh ₹ ne devraient presque jamais entrer dans la propriété, et traiter cela comme un appel rapproché est en soi une erreur.
Il a déclaré qu’une appréciation de la propriété de 6 à 9 % par an, après 6 à 10 % de coûts de transaction initiaux, d’entretien, de taxe foncière et du coût d’opportunité de l’illiquidité, peut donner lieu à des rendements réels proches de l’inflation ou inférieurs à celle-ci. En revanche, les fonds communs de placement en actions présentent des frictions de transaction nettement inférieures.
« En 20 ans, les fonds communs de placement ont créé près de 1,5 fois plus de richesse à partir du même capital de départ, sans effet de levier ni obligation de dette », a déclaré Vardhana.
Une illustration basée sur un TCAC de 7 % pour l’immobilier et de 12 % pour les OPCVM actions montre que l’écart se creuse fortement :
| Temps | Propriété | FCP actions | Écart de richesse |
|---|---|---|---|
| 5 ans | ₹70 millions | ₹88 millions | ₹18 millions |
| 10 ans | ₹98 millions | ₹1,55 millions | ₹57 millions |
| 15 ans | ₹1,38 millions | ₹2,74 millions | ₹1,36 crore |
| 20 ans | ₹1,93 millions | ₹4,82 millions | ₹2,89 millions |
L’argument de levier pour la propriété
Rajat Bokolia, PDG de Newstone, adopte un point de vue différent, soulignant l’effet de levier comme un avantage clé de l’immobilier.
« Avec 50 lakh ₹, la plupart des nouveaux investisseurs le divisent instinctivement en fonds communs de placement parce que c’est l’option » sûre « et liquide. Mais l’immobilier à cette taille, en particulier dans les micro-marchés émergents comme Sonipat ou par le biais de la propriété fractionnée, peut offrir quelque chose que les fonds communs de placement ne peuvent pas offrir : un effet de levier », a-t-il déclaré.
Selon Bokolia, un acompte de 50 lakh ₹ pourrait débloquer une propriété de 1,5 à 2 crores ₹ grâce à un prêt immobilier, donnant aux investisseurs une exposition à l’appréciation de l’ensemble de l’actif. Il a suggéré soit d’utiliser le corpus comme mise de fonds sur une propriété modeste et bien située, soit d’adopter une répartition de 70 : 30 entre les fonds et un REIT.
À LIRE : Edelweiss contre HSBC contre Invesco contre WhiteOak : comment se positionnent les principaux fonds de taille moyenne en Inde
Construire des liquidités avant d’acheter
Harsh Soni, fondateur de Nyvo Money, a déclaré que la première priorité devrait être la sécurité financière plutôt que de choisir immédiatement entre l’immobilier et les fonds communs de placement.
« Tout le monde passe directement à « votre fonds commun de placement à plat ? Mais votre première somme d’argent a une fonction différente. Il doit se trouver dans un endroit sûr et accessible, afin qu’une facture d’hôpital ou six mois sans revenus ne détruisent pas tout ce que vous avez construit », a-t-il déclaré.
Soni recommande de conserver 4 à 6 mois de dépenses dans un fonds liquide ou un FD de balayage avant d’investir. Il a également souligné les engagements à venir tels que les frais de scolarité, les mariages ou les exigences professionnelles, qui devraient être assortis d’investissements et de délais appropriés.
A LIRE AUSSI : EPFO et les assureurs pourraient devenir le prochain grand moteur de croissance pour les REIT et les InvIT : rapport
La diversification est la plus grande considération
Aakash Bansal, cofondateur et PDG de MIDASX, a déclaré que les fonds communs de placement offrent un point de départ plus solide en raison de leur liquidité, de leur flexibilité, de leur diversification et de leur potentiel de composition. Les indices boursiers, a-t-il noté, ont historiquement généré un TCAC de 12 à 15 % sur des cycles longs sans droit de timbre, frais d’enregistrement ou entretien de la propriété.
Saurabh Bansal, fondateur de Finatwork Investment Advisor et SEBI RIA, a déclaré que les premiers 50 lakh devraient être considérés comme « la base du portefeuille financier que vous construirez au cours des prochaines décennies ».
« L’erreur est souvent de ne pas acheter de propriété. C’est de concentrer trop de votre patrimoine initial dans un seul actif avant d’avoir construit une base financière plus large », a-t-il déclaré.
Pour une maison destinée à un usage personnel, la propriété peut toujours avoir un sens. Mais pour un immeuble de placement, les experts signalent de faibles rendements locatifs de 2 à 3 %, des délais de vente et des coûts tels que les droits de timbre, le courtage et l’entretien. La clé est donc d’aligner les premiers 50 lakh ₹ sur les engagements à court terme, les besoins de liquidité et la création de richesse à long terme plutôt que de les regrouper automatiquement dans un seul actif.
À LIRE : Le marché indien des REIT et InvIT pourrait débloquer ₹11,6 lakh crore de capital frais d’ici 2030 : rapport