Salut, j'ai 30 ans, marié avec un fils de 1 an et vit actuellement dans un 3BHK près de Bommanahalli, Bangalore. Le loyer + l'entretien est de Rs 22k, mais mon propriétaire (basé aux États-Unis) veut maintenant vendre l'appartement pour Rs 80L (plus de 1500 pieds carrés, société fermée). J'aime la maison et trouve le prix raisonnable. Mon emporte-maison est de Rs 2,4 lakh / mois, ma femme gagne Rs 1,1 L / mois. Ensemble, nous dépensons ~ Rs 60 000 pour les dépenses des ménages, Rs 43 000 pour les EMI (se terminant par 2,5 ans) et investissant ~ Rs 1 lakh / mois. Nous avons un acompte Rs 20 lakh prêt et prévoyons un prêt immobilier Rs 60L (15 ans, ~ Rs 60k EMI). Devrions-nous acheter maintenant ou continuer à louer, étant donné que les loyers peuvent atteindre 40 000 roupies?
Conseils d'Animesh Hardia, vice-président directeur, recherche quantitative à 1 finance
L'achat semble financièrement sain si la propriété vaut vraiment Rs 80 lakh aujourd'hui et que la famille a l'intention d'y vivre 7 à 10 ans. Les flux de trésorerie sont confortables, les fondamentaux de localisation sont forts et le risque d'inflation des loyers est réel. Pourtant, effectuez les chèques ci-dessous avant de signer.
Pourquoi cela peut fonctionner
> Coussin de revenu fort: post-achat, EMI total ≈ 60 000 Rs (maison) + Rs 43 000 (existant, pendant 2,5 ans) = Rs 1,03 lakh / mois. Contre une prise conjointe de Rs 3,5 lakh, l'EMI-T-T-INCOT est ~ 29% maintenant et ~ 17% après la fin des anciens Emis – bien dans les gammes prudentes.
> Stabilité Premium: avec un enfant de 1 an, rester dans une société connue a une valeur de style de vie: trajet, garderie, sécurité, continuité de l'aide domestique et réseau social.
> Loyer vs acheter des mathématiques aujourd'hui: le débit actuel est de Rs 22k. Les loyers du marché peuvent évoluer vers Rs 35–40K dans les projets fermés de 3BHK recherchés. Verrouiller un EMI près de Rs 60k pour la propriété (avec une partie de l'accumulation principale et des avantages fiscaux) rétrécit l'écart effectif par rapport à la location, en particulier dans le temps, le loyer dégénère.
> Momentum des micro-marchés: Bommanahalli / Southeast Bengaluru a connu une absorption rapide, de la demande, de fortes mises à niveau de connectivité et une proximité avec les centres informatiques – les chauffeurs qui soutiennent généralement les prix des utilisateurs finaux et la profondeur de location au cours d'une période de détention.
Diligence essentielle avant de s'engager
> Vérification de la santé mentale des prix: ne vous ancrez pas à la citation du propriétaire. Valider avec au moins trois transactions enregistrées récentes dans la même société ou deux sociétés comparables les plus proches (âge de tour, plancher, vue, taille, taille). Si les réalisations moyennes se rapprochent de Rs 1,0–1,2 crore pour plus de 1500 pieds carrés, une demande Rs 80L est une bonne affaire; Si le véritable marché efface près de 80 à 90 L, vous êtes à la juste valeur. Faire en sorte que le prix reflète le sol, la lumière, les parkings, les actions UDS et les conditions de la société.
> Juridique et technique: Obtenez une recherche de titre, EC, statut RERA (le cas échéant), OC / CC, des écarts de plan / bâtiment sanctionnés, de la société NOC et un examen structurel / technique (plomberie, suintement, électriques, lifting, STP). Il s'agit de l'élimination des risques à faible coût.
> Budgétisation des coûts tout-in: au-delà de Rs 80 lakh, ajoutez 7 à 9% pour le droit de timbre / l'enregistrement, le défenseur + les frais techniques, le transfert de la société, le courtage (le cas échéant), le petit actualisation intérieure et le déménagement. Avec Rs 20L en baisse, assurez-vous que 6 à 9 mois de dépenses restent dans des tampons liquides après la fermeture.
> Conditions de prêt: pour un prêt de 60 lakh de Rs, 15 ans, un changement de taux est plus que des marchands de petits prix. Négocier un écart de débat avec un prêteur supérieur, des avantages de banc de salaire automatique et de banc de salaire et des frais de conversion faible / transparent pour les cycles de taux futurs. Cibler les prépaiements une fois que les EMI actuels se terminent pour se terminer dans 10 à 12 ans.
> Exit et liquidité: confirmer la profondeur de revente dans cette société – nombre de reventes passées, de temps à vendre et de réduction nécessaires. Une société liquide fait partie du retour.
Loyer vs acheter en 3 étapes
1) Horizon Time: Si vous séjournant 7 à 10 ans, l'achat gagne généralement en raison de la préparation principale, des boucliers fiscaux et de l'évitement des randonnées de loyer. Si horizon
2) Sécurité des flux de trésorerie: Conservez les dépenses fixes combinées (EMIS + loyer si c'est une école + assurance) sous environ 40% du bénéfice net et maintenez un fonds d'urgence de 6 à 9 mois, paiement post-down.
3) Valeur relative: Si le coût tout-in par pied carré. Vous payez est à ou inférieur aux récentes compositions de revente pour des unités similaires, et le loyer serait bientôt de Rs 35 à 40 000, l'achat est attrayant.
Conseils de négociation
> Utilisez une exécution rapide et propre comme effet de levier: fermeture de 10 à 15 jours, preuve de fonds et prêt sanctionné en principe.
> Prix grignotant des données: Partager deux ou trois références de vente enregistrées et des notes de condition de la société pour demander une réduction ou une inclusion modeste des produits blancs / droits de stationnement.
> Réparations mineures divisées: obtenez un accord écrit sur la responsabilité des infiltrations / correctifs structurels identifiés dans l'inspection.
Plan d'action
> Obtenez trois compositions enregistrées récentes, plus une évaluation des technologies bancaires.
> Complete diligence juridique / technique en parallèle avec la pré-approbation du prêt.
> Verrouiller un taux flottant compétitif; Définissez un plan de remboursement debout à partir du mois 31 à la fin des EMI actuels.
> Préserver au moins Rs 6 à 8 lakh en pure liquidité d'urgence après l'acompte et les frais de clôture.
Si la diligence raisonnable confirme que Rs 80 lakh est à ou en dessous du marché équitable pour plus de 1500 pieds carrés. Le revenu de la famille soutient facilement l'EMI, le risque d'inflation des loyers augmente et la demande et le pipeline de l'infrastructure de l'utilisateur final de la micro-marchand favorisent la propriété à long terme.
(Les vues exprimées par l'expert sont les siennes. Envoyez-nous un e-mail à vos requêtes d'investissement à askmoneytoday@intoday.com. Nous recevrons vos questions par notre panel d'experts.)