Je suis un homme de 29 ans qui travaille actuellement à l'étranger et je prévois de retourner en Inde dans environ deux ans avec ma femme. Au moment où je reviens, je m'attends à avoir environ Rs 3 crore (IN INR) à allouer entre l'immobilier et les investissements.
Mon plan actuel: utilisez Rs 1 crore comme acompte sur une propriété en Inde
Investissez le crore Rs 2 restant, divisé comme suit:
60% dans les dépôts fixes et les fonds communs de placement de la dette
40% dans les fonds communs de placement hybrides et actions
Objectif: Générer Rs 1–1,5 lakh / mois en rendements réguliers et à faible risque pour soutenir notre style de vie post-retour
Dilemme: Je ne sais pas où je vais travailler une fois, je reviens – probablement Bangalore ou Chennai, mais ce n'est pas finalisé. Bien que mes parents possèdent déjà une propriété dans notre ville natale, je ne vois pas de valeur à acheter un autre là-bas.
Compte tenu de cela, je me demande: devrais-je acheter une propriété maintenant, en particulier à Bangalore, pour profiter de mon revenu étranger actuel et payer EMI à l'étranger?
Ou devrais-je attendre d'être de retour et de m'installer dans une ville, même si cela signifie acheter à des prix plus élevés plus tard?
Je suive les tendances immobilières depuis 3 ans, et les prix à Bangalore ont particulièrement augmenté. J'ai du mal à identifier les bonnes options même dans la plage de 2 crores de ₹ dans les zones privilégiées. Je soupçonne que les prix ne feront qu'augmenter, ce qui me fait envisager d'entrer sur le marché maintenant.
J'adorerais avoir des nouvelles de ceux qui ont fait face à une décision similaire ou qui ont de l'expérience dans le chronométrage des achats immobiliers autour de la relocalisation. Est-il plus intelligent de verrouiller une propriété maintenant alors que j'ai une meilleure stabilité des revenus? Ou dois-je retenir, même si cela signifie étirer mon budget sur un marché en hausse?
Conseils d'Akhil Rathi, chef – Advisory financier à 1 finance
Investir Rs 1 crore dans l'immobilier alors que vous êtes encore à l'étranger peut sembler logique, en particulier si vous gagnez en devises étrangères et que vous pouvez gérer les EMI confortablement – mais il comporte des risques si vous n'êtes pas sûr de votre future ville de résidence. L'achat d'une maison à Bangalore maintenant, sans clarté sur l'endroit où vous vous installerez enfin, peut vous laisser avec un actif de grande valeur qui ne s'aligne pas avec vos besoins de style de vie ou votre lieu de travail. Vous devrez peut-être également louer un autre endroit plus tard, ce qui limite l'utilité de l'actif. Les décisions de biens devraient idéalement être motivées par des rendements personnels ou des rendements locatifs – pas de crainte de hausse des prix.
Votre partage d'investissement actuel – 60% dans les options à revenu fixe et 40% dans les instruments liés au marché – est conservateur et adapté à un revenu stable. Cependant, pour cibler un flux de trésorerie Rs 1 à 1,5 lakh / mois, en particulier à long terme, vous aurez besoin de certains éléments de croissance. Après le retour, une fois que votre vie s'est stabilisée en Inde, envisagez d'augmenter progressivement l'exposition aux actions (peut-être jusqu'à 50 à 55%) et la mise en œuvre d'un plan de retrait systématique (SWP) des fonds communs de placement. Cela aidera à générer des flux de trésorerie mensuels économes en fiscalité tout en permettant à votre corpus de croître en arrière-plan.
Quant à l'exposition immobilière, au lieu d'acheter directement des biens physiques en ce moment, vous pouvez obtenir une exposition diversifiée et liquide via les FPI (fiducies de placement immobilier).
Les fiducies de placement immobilier (FPI) offrent aux particuliers la possibilité de participer au marché immobilier commercial sans avoir besoin de capitaux importants ou de propriété directe. Ces fiducies mettent en commun l'argent de plusieurs investisseurs pour gérer un portefeuille de propriétés générateurs de revenus telles que les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les entrepôts. Cradigée en bourse, les FPI offrent la facilité d'entrée et de sortie similaire aux investissements en actions.
Ceux-ci sont réglementés par SEBI, offrent des rendements de revenu de location (généralement de 5 à 7%) et suppriment le fardeau de la gestion d'un actif physique. De cette façon, vous pouvez bénéficier de la croissance immobilière de l'Inde sans prendre un engagement immédiat lié à l'emplacement. Une fois que votre plan de retour ferait vos soins, vous serez mieux placé pour acheter une maison adaptée à vos besoins réels.
Avantages clés
Les FPI servent d'alternative rentable à l'achat de biens physiques, ce qui rend l'exposition immobilière plus réalisable pour les investisseurs moyens. Avec des montants d'investissement minimaux, vous pouvez accéder à des actifs commerciaux de haute qualité qui nécessiteraient autrement un capital important.
Ils apportent également l'avantage de la liquidité – malgré les investissements immobiliers traditionnels, qui peuvent prendre des mois à vendre, les unités de RPE peuvent être rapidement achetées ou vendues sur le marché. Cette flexibilité est particulièrement attrayante pour les investisseurs à la recherche d'une exposition immobilière sans de longues périodes de verrouillage ni à des engagements à gros calibre.
Un autre avantage est la transparence et la protection des investisseurs. Réglementés par SEBI, les FPI sont soumis à des normes de divulgation strictes, y compris des mises à jour régulières sur les avoirs, les évaluations et les performances financières. Ces exigences garantissent la responsabilité et réduisent le risque de mauvaise gestion ou de fraude.
Revenu et profil de risque
Les FPI sont structurés pour rendre une grande partie de leurs bénéfices aux investisseurs. Selon la loi, ils doivent distribuer au moins 90% de leur revenu net, traduisant souvent en rendements de dividendes attrayants pour les détenteurs d'unités. Ces paiements proviennent généralement des revenus de location à travers leur portefeuille de biens.
En termes de risque, les FPI adoptent une stratégie d'investissement disciplinée. Une partie importante – au moins 80% – est allouée à des actifs entièrement développés et producteurs de revenus, réduisant l'exposition à la construction ou au risque d'exécution du projet. Les 20% restants peuvent être investis dans des projets en construction ou d'autres instruments financiers liés à l'immobilier, permettant un profil de retour sur risque équilibré.
Diversification du portefeuille
Les FPI sont mandatés pour détenir un portefeuille diversifié, répartissant les investissements dans plusieurs propriétés et géographies pour atténuer le risque de concentration. Les lignes directrices garantissent qu'aucun actif ne domine les avoirs de la fiducie, promouvant la stabilité et les performances à long terme.
Avantage à revenu étranger
En conclusion, votre avantage à revenu étranger est significatif, mais se précipiter dans une propriété à ciel élevé sans certitude peut se retourner. Utilisez cette phase provisoire pour construire un portefeuille bien diversifié, avec de la place pour une croissance, une liquidité et des flux de trésorerie réguliers. Restez agile avec vos choix immobiliers – les prix peuvent augmenter, mais la bonne propriété alignée sur votre phase de vie est plus précieuse que le moment du bas ou du haut du marché.