Rohit Agrawal, un banquier d'investissement, est sorti le week-end dernier avec un objectif simple: Scout pour les options d'investissement immobilier. Mais ce qu'il a rencontré à la place était un mur stupéfiant de coûts initiaux.
Du droit de timbre à la maison de courtage, les dépenses cumulatives, dit-il, frontient l'absurde.
L'appelant «obscène», Agrawal a éclaté ce qu'un acheteur typique dans une ville comme Mumbai finit par débarquer avant même d'obtenir les clés: 7% en droit de timbre, 0,5% pour la documentation, un autre 0,5% pour les frais liés aux prêts, 1% de courtage et 1% en frais divers.
Cela représente près de 10% de la valeur de la propriété disparue avant même le début des rendements.
«Le coût total d'investir dans l'immobilier est si obscène.»
« Dans l'ensemble, environ 10% de coût initial juste pour acheter des biens immobiliers dans une ville comme Mumbai où les prix sont déjà gonflés est bizarre », a-t-il écrit sur LinkedIn.
«Il s'agit d'au moins 2 ans de retour avant pour commencer.»
Agrawal a admis que ces coûts l'empêchaient depuis longtemps de considérer l'immobilier comme un investissement viable. « Quelque chose qui m'a toujours éloigné de considérer l'immobilier comme un investissement (oublier d'autres facteurs) », a-t-il ajouté.
Sa frustration s'étend à ce qu'il considère comme une inertie politique. « Totalement adressable par le gouvernement mais qui s'en soucie, il y a assez et plus de demande », a-t-il écrit.
D'autres voix dans l'espace financier retentissent un autre type d'alarme. Akshat Shrivastava, fondateur de Wisdom Hatch, a averti un autre piège: des méga cantons gonflés artificiellement.
« L'Inde a 1 / 4e terrain par rapport aux États-Unis. Et, notre population est de 4 fois celle des États-Unis.
Malgré des perturbations comme la crise de 2008 et la démonétisation de 2016, le marché immobilier de l'Inde a fortement grimpé. « Cela aurait dû tuer le marché immobilier en Inde. Mais, notre marché immobilier est facilement en hausse de 200 à 300% depuis lors », a-t-il écrit.
Pourtant, toutes les propriétés ne sont pas or. Il a mis en garde contre les cantons où les ajustements corrompus FAR (Ratio de la zone de plancher) ont des ajustements d'inondation avec une approvisionnement non durable.
« Si le FAR est disons 1000%, le constructeur peut soudoyer et augmenter le FAR pour dire 5000% (et construire plus d'unités) dans un espace confiné », a-t-il déclaré. «Le bâtiment brillant que vous voyez aujourd'hui: selon toute vraisemblance, est un investissement mort à quelques années.»