Le loyer est au cœur des frais d'emprunt d'un propriétaire, en particulier lorsque leurs biens sont financés par un prêt de couverture de dette (DSCR). Comprendre le fonctionnement du DSCR peut offrir aux locataires l'effet de levier lors de la négociation des conditions de loyer ou de location.
Principaux à retenir
- Le ratio de couverture de la dette (DSCR) mesure la quantité de bénéfice d'exploitation net d'une propriété pour couvrir ses obligations de dette.
- Les propriétaires utilisant des prêts DSCR doivent maintenir un ratio minimum pour offrir des paiements de prêts.
- Les locataires qui comprennent le DSCR peuvent être en mesure de négocier un loyer inférieur, en particulier sur les marchés locatifs doux.
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR?
Un prêt DSCR est un type de financement immobilier souscrit principalement basé sur le potentiel de génération de revenus de la propriété plutôt que sur le revenu personnel de l'emprunteur.
Au lieu d'évaluer les déclarations de revenus ou les revenus W-2, les prêteurs évaluent si les revenus de location de la propriété peuvent couvrir les paiements de prêts en utilisant le ratio de couverture de la dette.
Note
Certains prêteurs peuvent également avoir des obligations de cote de crédit ou d'acompte en plus des mesures DSCR.
Le DSCR est calculé avec le service de revenu d'exploitation net / dette net.
- Résultat d'exploitation net (NOI): Revenu de location moins les dépenses d'exploitation, y compris les frais de gestion des biens, les taxes, les frais d'assurance et d'entretien
- Service de créance: Le total des paiements de prêts annuels, y compris le principal et les intérêts
Par exemple, si une propriété a un revenu d'exploitation net de 60 000 $ et un service de dette annuel de 50 000 $, le DSCR serait de 1,20x. Cela indique que la propriété génère 20% de revenus de plus que nécessaire pour couvrir ses obligations de dette.
Comment le loyer influence le DSCR
Étant donné que le loyer est le fondement de NOI, il affecte directement si un propriétaire est admissible à un prêt DSCR. De nombreux prêteurs ont besoin d'un DSCR minimum, comme 1,20x, ce qui signifie que la propriété doit produire au moins 20% de revenus de plus que ses obligations de dette. Un loyer plus élevé entraîne un DSCR plus élevé et une application plus forte. Une baisse du loyer peut entraîner une réduction du montant du prêt ou un taux d'intérêt plus élevé.
De nombreux investisseurs immobiliers reviennent à la tarification des loyers, en calculant le loyer minimum nécessaire pour répondre au DSCR requis.
Utilisation du DSCR pour négocier le loyer
Savoir comment fonctionne DSCR peut donner aux locataires un pouvoir de négociation. Les propriétaires avec les prêts DSCR doivent maintenir un certain revenu de location pour rester dans ou au-dessus du ratio de couverture idéal. Sinon, ils risquent de tomber endettés si leur trésorerie de location ne peut pas couvrir les paiements de la dette.
Lorsqu'une unité a été vacante, le chiffre d'affaires est coûteux ou que le marché est doux, un locataire peut être en mesure de négocier un loyer inférieur ou d'autres concessions, tout en aidant le propriétaire à rencontrer un bon DSCR. Les stratégies de négociation possibles comprennent:
- Suggérant un loyer légèrement inférieur en échange d'un terme de location plus long
- Demander des concessions comme un parking gratuit, des services publics ou un mois de loyer gratuit
- Proposer des extensions de bail pendant les périodes de vacance pour réduire les coûts de roulement
Avertissement
Les propriétaires peuvent être moins incités à négocier sur un marché locatif concurrentiel ou lorsqu'ils ont de grands portefeuilles diversifiés.
La ligne de fond
Étant donné que les propriétaires dépendent du loyer pour répondre à leurs versements hypothécaires, ils peuvent être motivés à louer des réductions en échange de flux de trésorerie stables. Comprendre le fonctionnement des prêts DSCR peut créer des opportunités pour les locataires à négocier, en particulier pendant les périodes de vacance ou d'incertitude économique.