Pourquoi les riches restent-ils riches – malgré les récessions, l’inflation et les krachs boursiers – alors que la classe moyenne finit souvent par perdre du terrain ? Le comptable agréé Nitin Kaushik a récemment décomposé ce qu’il appelle « le plus grand code de triche en matière de richesse dont personne ne parle ».
Il s’agit d’un modèle simple et entièrement légal en trois étapes que les riches utilisent pour créer une richesse générationnelle – tandis que la classe moyenne continue de travailler dur, d’épargner davantage et de payer la part la plus élevée des impôts. La stratégie ? Acheter. Emprunter. Mourir.
Cela peut paraître provocateur, mais ce cadre, explique Kaushik, est au cœur de la façon dont les familles riches préservent et accroissent leur richesse au fil des décennies sans vendre d’actifs ni éroder le capital au profit des impôts.
Étape 1 : Acheter des actifs
« La classe moyenne suit un modèle : gagner → dépenser → épargner – généralement dans des dépôts à terme ou des comptes d'épargne », explique Kaushik. Le problème est que les rendements FD après impôts d’environ 5 % suivent à peine l’inflation, ce qui signifie que votre richesse diminue en termes réels chaque année.
Toutefois, les familles riches fonctionnent différemment. Ils canalisent leurs bénéfices vers des actifs qui s’apprécient plus rapidement que l’inflation – l’immobilier, les actions, les entreprises et même l’art. La valeur de ces actifs augmente au fil du temps.
Prenez, par exemple, un appartement de Rs 1 crore acheté en 2000 qui vaut maintenant Rs 5 crore ou plus. Cela s’aggrave – et c’est ainsi que les riches font du temps leur meilleur allié. « Vous ne pouvez pas accéder à la richesse en toute sécurité », explique Kaushik. « Vous devez posséder des actifs qui s'apprécient. »
Étape 2 : Emprunter, ne pas vendre
Lorsque les investisseurs de la classe moyenne ont besoin d’argent, ils vendent, ce qui déclenche des impôts. Vendre un bien immobilier ou des actions signifie payer jusqu'à 20 % d'impôt sur les plus-values. Les riches ne vendent jamais. Ils empruntent sur des actifs.
« Les prêts ne constituent pas un revenu, ils ne sont donc pas imposés », explique Kaushik. « Et dans de nombreux cas, même les intérêts sont déductibles. »
Par exemple, une propriété de Rs 10 crores peut garantir un prêt de Rs 4 crores à un intérêt d’environ 8 %. Il s'agit de liquidités non imposables pendant que la valeur de la propriété continue de croître.
La logique évolue à merveille. Imaginez quelqu'un avec Rs 50 crore d'actifs empruntant Rs 10 crore pour ses dépenses. Ils vivent bien sans rien vendre, évitent l’impôt sur le revenu et leurs actifs continuent de s’apprécier. Avec un taux de croissance de 10 %, ces 50 crores de Rs deviennent 130 crores de Rs en 10 ans – même en finançant un style de vie luxueux.
C’est ce que Kaushik appelle « financer sa vie grâce à l’effet de levier » – un principe que peu d’épargnants de la classe moyenne comprennent mais que les riches vivent.
Étape 3 : Mourir plus intelligemment
Voici le coup de maître. À votre décès, vos héritiers héritent des actifs à leur valeur marchande actuelle, effaçant ainsi les plus-values antérieures. Ce concept, connu sous le nom de « step-up » à l’étranger, s’applique de la même manière en Inde puisque les successions ne sont pas imposées.
Supposons que vous ayez acheté une propriété pour Rs 10 crore et qu'elle vaut maintenant Rs 40 crore. Vous empruntez Rs 15 crore au cours de votre vie et en profitez en franchise d’impôt. À votre décès, vos héritiers héritent de la propriété pour un montant de Rs 40 crore – sans obligation de gain en capital.
L’encours du prêt est réglé par assurance ou vente partielle, et le reste du patrimoine reste intact.
Résultat final : Rs 15 crore appréciés au cours de votre vie, Rs 40 crore transmis aux héritiers et Rs 0 crore perdus aux impôts – préservant Rs 55 crore de richesse familiale.
De vrais plats à emporter
Kaushik souligne que ce n'est pas un secret de milliardaire : c'est une stratégie déjà utilisée par les médecins, les entrepreneurs et les propriétaires par le biais de prêts sur valeur domiciliaire, de financement d'entreprises et de prêts garantis sur actions. Selon lui, cette fondation repose sur trois éléments essentiels : posséder des actifs qui s’apprécient, pratiquer une planification fiscale intelligente et faire preuve de patience à long terme.
« L'argent ne dépend pas de ce que vous gagnez », conclut Kaushik. « Il s'agit du peu de perte que vous perdez en raison des impôts et de l'inflation. » Alors que la classe moyenne suit le cycle prévisible Gagner → Économiser → Prendre sa retraite → Mourir, les riches suivent des règles différentes : Acheter → Emprunter → Mourir → Répéter. L’effort est peut-être le même, mais l’état d’esprit et les résultats sont très différents.