L’horizon de Bangalore se remplit de panneaux « épuisés », de panneaux publicitaires brillants et de lancements de logements haut de gamme au prix de ₹2-3 crore. Pour un observateur extérieur, la ville semble être au milieu d’un soudain boom de richesse. Mais selon le comptable agréé Nitin Kaushik, cette frénésie a moins à voir avec l’augmentation de la richesse qu’avec l’augmentation de l’endettement.
Dans un article sur X (anciennement Twitter), Kaushik a décrit ce qu’il a appelé le « piège à 3 crores ₹ » de la ville – un cycle dans lequel les professionnels salariés étirent leurs finances pour acheter des maisons chères, souvent en consacrant la majorité de leurs revenus mensuels au remboursement de prêts.
« S’il semble que tout le monde est riche, vous regardez probablement les prix de l’immobilier, pas les bilans », a écrit Kaushik, ajoutant que son point de vue ne vient pas des panneaux d’affichage, mais des déclarations de revenus.
EMI propriétaires du mois
Kaushik affirme que la plupart des acheteurs du segment des logements haut de gamme n’achètent pas de maisons avec des économies accumulées, mais financent leur style de vie presque entièrement par l’intermédiaire des banques. Les prêts immobiliers, les prêts automobiles et, dans certains cas, les prêts personnels sont regroupés, poussant les IME mensuels à des niveaux insoutenables.
Selon lui, il n’est pas rare de voir les IME consommer 60 à 70 % du salaire net des clients salariés. Même si de telles structures de prêt peuvent sembler gérables sur des feuilles de calcul, la réalité est bien plus fragile. « Dans la vraie vie, le salaire est terminé dès la première semaine », a-t-il déclaré, avertissant que même une interruption de travail à court terme peut entraîner une réinitialisation financière complète.
L’avantage fiscal traditionnel sur les intérêts des prêts immobiliers en vertu de l’article 24(b), autrefois une incitation clé pour les acheteurs de maison, a également perdu de sa pertinence pour de nombreux salariés à revenus élevés. Au lieu d’être un avantage, note Kaushik, le prêt immobilier devient souvent la dépense la plus importante dans la vie financière d’une personne, bien avant que la maison ne soit entièrement possédée.
FOMO fait face à la diminution de l’offre
Selon Kaushik, la pression à l’achat est motivée par la peur de rater quelque chose plutôt que par l’abordabilité. Les prix de l’immobilier à Bangalore ont augmenté d’environ 10 à 12 % sur un an en 2025, tandis que l’offre de nouveaux logements s’est de plus en plus orientée vers des projets haut de gamme. Le logement abordable, autrefois un segment stabilisateur, a chuté à une proportion à un chiffre des nouveaux lancements.
En conséquence, les acheteurs se précipitent non pas parce que les maisons s’intègrent confortablement dans leurs flux de trésorerie, mais parce qu’ils craignent que les prix puissent encore augmenter.
« Et si cela devenait inabordable l’année prochaine ? » est devenu un facteur de motivation plus fort que « Puis-je réellement me le permettre aujourd’hui ? »
Coût réel d’un prêt de 2 crores ₹
Aux taux d’intérêt actuels des prêts immobiliers d’environ 8,5 à 9 %, Kaushik estime qu’un prêt de 2 crores ₹ se traduit par un EMI mensuel d’environ 1,6 à 1,8 lakh ₹. Pour gérer cela confortablement, un ménage aurait besoin d’un revenu après impôts de 3,2 à 3,6 lakh par mois juste pour maintenir un sentiment de normalité après avoir payé la banque.
« Ce n’est pas du luxe », a écrit Kaushik. « C’est un calcul de survie. »
Au-delà des finances, il souligne des coûts cachés qui sont plus difficiles à quantifier : niveaux de stress croissants, tolérance au risque réduite et perte de flexibilité de carrière à mesure que les emprunteurs se retrouvent coincés dans des obligations fixes élevées.
Un avertissement concernant le cycle du crédit
Kaushik a également signalé des risques macroéconomiques plus larges. La dette des ménages indiens a dépassé 40 % du PIB en 2026, un niveau qui suggère une dépendance croissante au crédit plutôt qu’à la création organique de richesse.
« Cela ne ressemble pas à un boom de la richesse », a-t-il prévenu. « Cela ressemble à un cycle de crédit qui s’échauffe. »
Son message aux acheteurs potentiels qui se sentent laissés pour compte par des ventes rapides et la flambée des prix est un avertissement : ne comparez pas l’épargne liquide avec l’actif illiquide et fortement endetté de quelqu’un d’autre. « Une maison peut être un atout », a écrit Kaushik. « Mais un ratio dette/revenu de 70 % n’est pas synonyme de liberté. »