Dubaï fléchit. Composés de Gurgaon. C'est un changement que les ultra-riches ont déjà commencé à faire – et celui que les investisseurs ordinaires devraient surveiller de près avant qu'il ne soit trop tard, prévient Ca Nitin Kaushik.
En ce moment, tout le buzz pourrait concerner Dubaï. Des gratte-ciel brillant, des appartements de luxe au bord de l'eau et un style de vie qui semble spectaculaire sur Instagram. Mais le capital sérieux – le genre qui construit la richesse générationnelle – se déplace à Gurgaon, tranquillement mais à une vitesse vertigineuse.
Prenez le co-fondateur et PDG de Zomato Deepinder Goyal. Il a récemment enregistré la propriété d'un appartement ultra-luxe tentaculaire dans les camélias DLF de Gurugram pour Rs 52.3 crore, comme l'a confirmé la société d'analyse immobilière Zapkey. Bien qu'acquis en août 2022, l'acte de transport n'a été finalisé qu'en mars 2025, attirant Rs 3,66 crore en droit de timbre.
L'appartement lui-même s'étend sur un énorme 10 813 pieds carrés de zone super bâti et est livré avec cinq places de stationnement dédiées, signalant son positionnement ultra-prémium. Les initiés du marché estiment la valeur actuelle d'un actif similaire dans les camélias DLF à Rs 125 – Rs 150 crore – plus du prix d'achat du double goyal.
La vente dans DLF Camellias souligne également la surtension en cours sur le marché immobilier de luxe à Delhi NCR. Selon le cabinet de conseil immobilier JLL, Delhi NCR a représenté une impressionnante part de 64% des lancements résidentiels de luxe dans les sept meilleures villes indiennes au premier semestre de 2024. Cette augmentation reflète une demande croissante et un marché en plein essor pour les maisons ultra-luxueuses dans la région.
«C'est ce que la plupart des investisseurs manquent», explique Kaushik.
Dubaï Real Estate: All Shine, moins le rendement
Malgré son paillette, le marché immobilier de Dubaï comporte des risques cachés:
Les rendements locatifs planent autour d'un modeste de 5%.
Coûts cachés – frais de service foncier, taxes NBD, commissions d'agent – dépassent souvent 20%.
L'offre excédentaire de luxe menace une appréciation à long terme.
La propriété étrangère est confrontée à des formalités administratives juridiques et réglementaires, y compris les lois sur l'émiratisation.
« Il a fière allure pour votre flux Instagram, mais pas pour votre bilan », souligne Kaushik.
Gurgaon: le nouveau terrain de jeu du milliardaire
En revanche, le marché immobilier de Gurgaon est devenu le favori silencieux des investisseurs les plus riches de l'Inde et des fonds mondiaux de capital-investissement:
Le stock de DLF a grimpé de 170% depuis 2020.
L'autoroute Dwarka a apprécié 8x en sept ans.
Westin Residences commande ₹ 2 crore de revente d'offres, même avant le lancement.
Le marché immobilier de Gurgaon dépasse désormais 1,8 crore lakh et se développe.
Le marché immobilier de Gurugram connaît actuellement une surtension, en particulier dans les domaines avec de bonnes infrastructures et une connectivité. La ville connaît une forte augmentation des prix de l'immobilier et une demande croissante pour les espaces résidentiels et commerciaux. Plusieurs facteurs alimentent ce boom, notamment des projets d'infrastructure en cours comme l'autoroute Dwarka, les expansions de métro et le statut de Gurgaon en tant que centre informatique et commercial.
Les prix moyens de l'immobilier résidentiel dans la région de la capitale nationale ont bondi de 81% entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2025, selon le cabinet de conseil immobilier Anarock. Gurgaon, en tant que partie clé de la région, a dépassé la moyenne avec une augmentation de 84%, passant de 6 150 ₹ par pied carré à 11 300 ₹.
Un instantané des prix résidentiels à Gurugram partagé par la plate-forme immobilière Nobroker montre:
1bhk: Rs 48 lakh
2BHK: Rs 89 lakh
3BHK: Rs 3,7 crore
4bhk: Rs 5,2 crore
Fait intéressant, Gurugram a vu son prix le plus net en glissement annuel en 2024, les taux résidentiels moyens augmentant de 30%, de 7 660 pieds carrés en 2023 à 9 980 ₹ en 2024. Le pic a été largement entraîné par une forte augmentation des nouveaux lancements dans le segment de luxe (prix supérieur à 1,5 Crore), selon ANArock.
Big Money n'attend pas. Ils se positionnent tôt – avant que CyberHub 2.0 ne s'ouvre, avant l'arrivée du couloir des trains à grande vitesse, avant que de nouvelles infrastructures n'allument la demande.
Alors, qui gagne dans la mise au jeu de Dubaï vs Gurgaon?
Dubaï éblouit, mais il est fragile – dépendant du sentiment mondial. Gurgaon, quant à lui, est peut-être chaotique, mais elle se compose – dirigée par la croissance de l'Inde à la prochaine décennie.
Comme Kaushik résume: «Dubaï est conçu pour impressionner. Gurgaon est conçu pour croître. L'argent intelligent connaît la différence. Vous devriez aussi.»