Le marché indien des REIT et des InvIT pourrait connaître une augmentation significative de la participation institutionnelle à mesure que les fonds de pension et les assureurs augmentent progressivement leurs allocations aux actifs réels cotés. Un nouveau rapport estime que même des augmentations modestes de l’exposition autorisée pourraient canaliser des centaines de milliards de roupies dans le secteur.
Selon le rapport Avendus, Faites confiance à la structure : les REIT, les InvIT et le rendement réelles investisseurs institutionnels nationaux à long terme n’utilisent actuellement qu’environ 7,5 % de leurs limites réglementaires disponibles pour les REIT et les InvIT. La pleine utilisation de ces limites pourrait potentiellement rediriger environ 7 lakh crore ₹ vers la classe d’actifs, ce qui équivaut à environ 2,6 fois la capitalisation boursière flottante actuelle de tous les REIT et InvIT indiens.
L’EPFO dispose d’un important potentiel inexploité
L’Organisation de fonds de prévoyance des employés (EPFO), qui gère un corpus investissable d’environ 31,2 lakh crore, a actuellement une exposition limitée aux REIT et aux InvIT et est largement limitée aux fiducies parrainées par le PSU et aux garanties de notation prescrites.
Le rapport soutient qu’EPFO pourrait potentiellement être autorisé à investir dans des REIT et des InvIT non PSU, compte tenu de la structure réglementée des véhicules et de l’expérience de l’EPFO en matière d’exposition aux actions cotées. Une allocation supplémentaire de 2 % pourrait canaliser plus de 60 000 crores ₹ vers le secteur.
Cette opportunité est également soutenue par l’expansion attendue du pool d’actifs de retraite en Inde. Le rapport estime que le pool global d’actifs de retraite indiens pourrait passer d’environ 47,7 crores de lakh ₹ en 2025 à 77,8 crores de lakh ₹ d’ici 2030. Les actifs de l’EPFO devraient passer d’environ 28,3 crores de lakh ₹ à 40,8 crores de lakh ₹ au cours de la même période.
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Les assureurs offrent un autre grand pool de capitaux
Les compagnies d’assurance constituent une autre source importante de demande institutionnelle potentielle. Le rapport note que l’IRDAI plafonne actuellement l’exposition combinée des REIT et des InvIT à 6 % des investissements, tandis que les assureurs mondiaux allouent généralement plus de 8 % aux REIT, aux InvIT et aux actifs d’infrastructure.
Selon le rapport, une augmentation de 1 point de pourcentage de l’exposition à l’assurance pourrait potentiellement canaliser plus de 60 000 crores ₹ vers la classe d’actifs.
Le rapport considère les assureurs et les fonds de pension comme particulièrement bien adaptés aux REIT et aux InvIT en raison de leurs exigences d’investissement à long terme. Les fonds de pension, en particulier, représentent une base naturelle d’investisseurs en raison de la volatilité relativement faible et du profil de flux de trésorerie stable, semblable à celui d’une rente, de cette classe d’actifs.
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La sous-allocation laisse place aux flux institutionnels
L’opportunité s’étend au-delà de l’EPFO et des assureurs. Le rapport estime que les fonds de pension pourraient contribuer à environ 2,2 crores de lakh de demande supplémentaire d’ici 2030, tandis que le pool d’investissement supplémentaire total parmi les fonds communs de placement, les assureurs, les fonds de pension, les investisseurs étrangers, les investisseurs particuliers et HNI et les trésoreries d’entreprise pourrait atteindre 11,6 crores de lakh.
Le rapport identifie un meilleur accès de l’EPFO aux fiducies non-PSU et des allocations d’assurance plus élevées parmi cinq catalyseurs qui pourraient accélérer la prochaine phase de croissance des REIT et d’InvIT. D’autres catalyseurs potentiels incluent les ETF REIT/InvIT, l’inclusion dans des indices mondiaux et les cotations de nouveaux secteurs.
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Le capital de longue durée pourrait approfondir le marché
Le rapport indique que le changement institutionnel potentiel ne consiste pas simplement à accroître la propriété. Une plus grande participation des fonds de pension et des assureurs pourrait fournir un bassin plus important de capitaux patients et de longue durée à mesure que le marché indien des actifs réels cotés se développe.
Il estime que les REIT et les InvIT, qui ont atteint près de 10 crores de lakh ₹ d’actifs sous gestion en neuf ans, pourraient dépasser 20 crores de lakh ₹ d’ici 2030. Le rapport voit également une opportunité annuelle sur le marché primaire de plus de 1 crore lakh ₹, indiquant l’ampleur potentielle de la formation de capital à venir.
Les investisseurs institutionnels n’utilisant actuellement qu’une fraction de leur capacité d’allocation autorisée, même des modifications progressives des limites d’investissement pourraient donc améliorer sensiblement la liquidité, élargir la propriété et renforcer le rôle des REIT et des InvIT sur les marchés de capitaux à long terme indiens.