La transformation urbaine de l’Inde s’accélère, mais la capacité du pays à fournir des logements abordables à des millions de personnes pourrait être de plus en plus mise à rude épreuve dans les décennies à venir.
Selon un rapport conjoint de KPMG en Inde et du Conseil national de développement immobilier (NAREDCO), près de 40 % de la population indienne devrait vivre dans des zones urbaines d’ici 2036, et près de la moitié de tous les Indiens devraient résider dans des villes d’ici 2050. Ce changement devrait alimenter la demande de logements, d’infrastructures et de services urbains à une échelle sans précédent.
Le rapport, intitulé Advancing India’s Housing and Urban Development Agenda, estime que le secteur immobilier du pays pourrait atteindre 5 800 milliards de dollars d’ici 2047, ce qui en ferait l’un des piliers clés de la vision de Viksit Bharat.
Toutefois, le rapport prévient que sans réformes structurelles, le logement abordable pourrait devenir l’un des principaux obstacles à la croissance urbaine de l’Inde.
Les projets premium dominent
L’une des principales préoccupations soulignées dans le rapport est la préférence croissante des promoteurs pour les projets de logements à revenus moyens, de luxe et ultra-luxueux.
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Les marges bénéficiaires plus élevées dans les segments haut de gamme les ont rendus plus attractifs, tandis que la hausse des prix des terrains depuis la pandémie de Covid-19 a considérablement réduit la viabilité commerciale des logements pour les sections économiquement plus faibles (EWS) et les groupes à faible revenu (LIG).
En conséquence, l’écart entre la demande et l’offre de logements abordables pourrait encore se creuser à mesure que la population urbaine continue d’augmenter.
De nombreux obstacles demeurent
Le rapport souligne plusieurs problèmes structurels qui entravent le développement de logements abordables.
Les normes restrictives du rapport de surface au sol (FAR) et de l’indice de surface au sol (FSI) dans de nombreuses villes limitent l’utilisation efficace des terres. De grandes parcelles de terrain sont souvent verrouillées en raison de litiges, d’une mauvaise connectivité ou d’une sous-utilisation. Les longs processus d’approbation impliquant plusieurs agences augmentent également les coûts et retardent l’exécution des projets.
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Les sociétés de financement de logements abordables continuent d’être confrontées à des coûts d’emprunt élevés par rapport aux banques, ce qui se traduit par des taux de prêt élevés pour les ménages à faible revenu. La pénétration du crédit reste également limitée sur les marchés Tier II, Tier III et périurbains.
Ce que recommande le rapport
Pour améliorer l’offre de logements, le rapport propose de réserver 5% chacun des terrains résidentiels dans les plans directeurs et les plans d’urbanisme aux logements EWS et LIG. Il recommande également d’augmenter les FAR autorisées, d’assouplir les normes de recul et de stationnement et d’étendre les zones urbaines planifiées.
Le rapport préconise la cartographie numérique des parcelles de terrain publiques et privées inutilisées et l’introduction de concessions sur les redevances d’aménagement pour les projets de logements abordables. Il appelle également à un mécanisme d’approbation à guichet unique intégrant plusieurs agences afin de réduire les retards.
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Financement à faible coût
Entre autres mesures, KPMG et NAREDCO suggèrent d’améliorer l’accès au financement à faible coût, de promouvoir les prêts immobiliers à long terme de plus de 25 ans et de permettre une plus grande pénétration du crédit dans les petites villes.
Le rapport recommande également des incitations fiscales ciblées et une rationalisation de la TPS pour stimuler le développement de logements abordables.
Alors que l’Inde évolue vers une nation de plus en plus urbaine, le défi sera de garantir que le rythme de la création de logements suive le rythme de la croissance démographique. Sans un soutien politique durable, le boom urbain du pays pourrait obliger des millions de ménages à avoir du mal à trouver un logement abordable.