La décision du gouvernement de l’Haryana de réviser sa politique en matière de logement pour retraités marque plus qu’un simple changement dans la réglementation immobilière. En autorisant les projets de logements pour retraités à utiliser un ratio de surface au sol (FAR) supplémentaire allant jusqu’à 3,0 grâce aux droits de développement transférables (TDR), l’État a reconnu une réalité croissante : le vieillissement de la population indienne crée une demande pour une nouvelle génération de communautés de résidences pour personnes âgées organisées.
Approuvée par le cabinet d’État, la politique révisée augmente le FAR autorisé de 2,25 à 3,0 pour les colonies de maisons de retraite éligibles, alignant le cadre sur la politique TDR de l’Haryana, 2021. Bien que le FAR amélioré ne soit disponible que pour les projets répondant aux normes d’approche spécifiées, cette décision devrait améliorer considérablement la viabilité des projets et encourager des développeurs plus organisés à entrer dans le secteur.
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Cette politique intervient à un moment où le profil démographique de l’Inde subit un changement structurel. L’amélioration des soins de santé et du niveau de vie a augmenté l’espérance de vie, tandis que l’urbanisation, la migration et la montée des familles nucléaires ont modifié les modalités traditionnelles de prestation de soins. De plus en plus de retraités recherchent des logements offrant sécurité, accès aux soins de santé, engagement communautaire et vie indépendante plutôt que de compter uniquement sur le soutien familial.
Ce que disent les experts
Les experts du secteur estiment que ces tendances sociales et démographiques changeantes transforment progressivement les résidences pour personnes âgées, passant d’une offre de niche à une catégorie résidentielle traditionnelle. Les communautés de retraite organisées sont de plus en plus conçues autour de modes de vie actifs, les établissements de santé, les centres de bien-être, les espaces de loisirs, les services de restauration et les infrastructures sociales devenant partie intégrante de ces développements.
L’augmentation du FAR devrait jouer un rôle crucial dans le soutien à cette transition. En permettant aux promoteurs de construire une plus grande zone bâtie sur la même parcelle de terrain, les normes révisées améliorent l’utilisation des terres et la rentabilité des projets. Cela permet aux promoteurs d’héberger les installations spécialisées dont ont besoin les communautés de retraités sans augmenter proportionnellement les coûts d’acquisition des terrains, tout en rendant les projets plus attrayants pour les investisseurs institutionnels et les promoteurs organisés.
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Commentant l’importance de cette politique, Rishabh Periwal, vice-président principal de Pioneer Urban Land and Infrastructure Ltd, a déclaré : « Le marché des résidences de luxe pour personnes âgées de Gurugram fait passer la retraite d’une phase de compromis à un choix de style de vie haut de gamme. Poussée par l’évolution démographique et les NRI et HNI aisés à la recherche de normes mondiales pour leurs parents, la demande d’espaces mêlant hospitalité haut de gamme et soins de santé haut de gamme a explosé. «
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La politique révisée devrait également renforcer la position de Gurugram en tant que l’un des marchés émergents des résidences pour personnes âgées en Inde. Plusieurs promoteurs organisés, dont Pioneer Urban, Max Estate, Ashiana Housing et Antara, sont déjà présents sur le segment à travers différents modèles de développement. L’entrée proposée de DLF, qui a annoncé des plans pour un projet dédié aux résidences pour personnes âgées d’une valeur de développement estimée à environ 2 000 crores ₹, reflète en outre une confiance croissante dans le potentiel à long terme du secteur.
Pour les acheteurs de maison, cette politique pourrait se traduire par un choix plus large de résidences pour retraités gérées par des professionnels au cours des années à venir. Une participation accrue des promoteurs organisés peut également améliorer les normes de service et élargir la disponibilité d’options de logement adaptées aux personnes âgées indépendantes et actives plutôt qu’aux seuls soins assistés.
Alors que la population âgée de l’Inde continue de croître, les interventions politiques qui améliorent la viabilité des projets tout en encourageant le développement organisé joueront probablement un rôle de plus en plus important pour combler l’écart entre la demande croissante et une offre de qualité. La dernière initiative de l’Haryana pourrait donc servir de modèle à d’autres États cherchant à construire des infrastructures de logements pour retraités qui répondent aux aspirations de la génération argentée en pleine expansion du pays.
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