Vous achetez le terrain. Les documents sont propres. Le registre est terminé. L'argent a disparu.
Ensuite, de nulle part, un avis juridique arrive – vous accusant d'intrusion sur les biens que vous pensiez posséder.
Selon le banquier d'investissement Sarthak Ahuja, ce n'est pas rare. C'est l'un des plus courants et dévastateurs – dans l'immobilier indien. « Quelques mois plus tard, vous recevez un avis juridique au hasard demandant soit de quitter la propriété, soit s'il s'agit d'un terrain vacant – selon que vous n'avez pas de titre ou de propriété clair », prévient-il.
Le piège est caché dans les petits caractères – ou pire, dans ce qui est laissé de côté. «Certains frères et sœurs du vendeur y ont une part, qui ne vous a pas été divulgué», explique Ahuja. Dans d'autres cas, les acheteurs sont giflés de cotisations à un département du gouvernement – à gauche par le vendeur. Parfois, c'est un différend sur la frontière exacte de la propriété.
D'ici là, votre argent est enfermé dans une bataille juridique. La propriété ne peut pas être utilisée, vendue ou transférée. Il se trouve dans les limbes – ainsi que vos économies.
Et tout commence par une fausse confiance. « Vous rencontrez l'acheteur, regardez tous les documents, vérifiez la propriété des actes de transport, des documents de succession, des factures de services publics … et êtes satisfaits de la documentation », note Ahuja. Mais très peu de gens embauchent des avocats pour effectuer un contrôle de titre rigoureux. Et si le terrain est en dehors de votre ville natale, les risques augmentent fortement – parce que les banques ne financent pas les achats de complot et ne sautent pas leur diligence raisonnable habituelle.
C'est là que l'assurance-titre entre en jeu. Pour une prime unique – de 0,5% à 1% de la valeur de la propriété – les sociétés d'assurance exécutent une vérification profonde du titre. Si une réclamation apparaît plus tard, l'assureur couvre à la fois vos frais juridiques et toute perte financière.