ITR 2026 : le nouveau régime fiscal indien modifie progressivement la façon dont les acheteurs évaluent les prêts immobiliers, l’abordabilité et la capacité de remboursement occupant une place centrale par rapport aux avantages fiscaux qui influençaient traditionnellement les décisions d’emprunt. Les experts du secteur affirment que ce changement incite les emprunteurs à se concentrer davantage sur les IME durables que sur la maximisation des déductions fiscales, ce qui se traduit par des modèles d’emprunt plus prudents.
De la planification fiscale aux flux de trésorerie
Pendant des années, les décisions de prêt immobilier en Inde ont été étroitement liées à la planification fiscale. Les emprunteurs structurent souvent les montants de leurs prêts et les durées de remboursement autour des déductions disponibles en vertu de la section 24(b) pour les intérêts des prêts immobiliers et de la section 80C pour le remboursement du principal.
Selon Bikash Kumar Mishra, directeur financier d’Easy Home Finance Limited, de nombreux emprunteurs de la classe moyenne considéraient leurs mensualités égales (EMI) sous l’angle de l’épargne après impôt plutôt que de l’abordabilité réelle.
Cependant, à mesure qu’un nombre croissant de contribuables se tournent vers le nouveau régime fiscal – qui ne permet pas ces déductions – cette approche est en train de changer.
« La décision s’éloigne de l’optimisation fiscale et s’oriente vers une pure accessibilité financière », a déclaré Mishra.
Aujourd’hui, les emprunteurs accordent davantage d’importance à des facteurs tels que le ratio EMI/revenu, la durée du prêt et leur capacité à poursuivre leurs remboursements même si les taux d’intérêt augmentent.
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L’ancien régime fiscal a encore un avantage
Malgré la popularité croissante du nouveau régime fiscal, l’ancien régime continue de rester avantageux pour une partie des emprunteurs.
Les personnes ayant des prêts immobiliers importants, des paiements d’intérêts annuels importants et des logements indépendants peuvent toujours trouver l’ancien régime plus efficace sur le plan fiscal en raison des déductions disponibles en vertu de l’article 24(b), ainsi que des avantages de remboursement du principal en vertu de l’article 80C.
Pour ces emprunteurs, les économies d’impôts peuvent encore réduire sensiblement le coût effectif de l’emprunt, faisant de l’ancien régime une option plus attractive malgré ses taux d’imposition relativement plus élevés.
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Tranches d’impôt sous l’ancien régime fiscal
| Revenu annuel imposable | Taux d’impôt sur le revenu (ancien régime fiscal) |
|---|---|
| Jusqu’à 2 50 000 ₹ | Néant |
| 2 50 001 ₹ – 5 00 000 ₹ | 5 % des revenus dépassant 2,50 000 ₹ |
| 5 00 001 ₹ – 10 00 000 ₹ | 12 500 ₹ + 20 % des revenus supérieurs à 5 00 000 ₹ |
| Au-dessus de 10 00 000 ₹ | 1 12 500 ₹ + 30 % des revenus supérieurs à 10 00 000 ₹ |
Acheteurs d’une première maison
Le nouveau régime fiscal modifie la manière dont les primo-accédants structurent leurs prêts plutôt que la question de savoir s’ils achètent une maison.
Auparavant, les emprunteurs payant des intérêts annuels substantiels et des remboursements de capital pouvaient bénéficier de déductions fiscales qui réduisaient le coût effectif du service d’un prêt immobilier. Ces avantages encourageaient souvent les acheteurs à opter pour des prêts légèrement plus importants que ceux qu’ils auraient autrement accordés.
Sans ces incitations fiscales, les ménages choisissent de plus en plus le montant de leur prêt en fonction de ce qu’ils peuvent confortablement se permettre chaque mois plutôt que de celui qui offre le plus grand avantage fiscal.
Selon les experts, cela conduit à des décisions d’emprunt plus conservatrices et à une plus grande résilience financière.
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Tranches d’impôt dans le cadre du nouveau régime fiscal
| Revenu annuel imposable | Taux d’impôt sur le revenu (nouveau régime fiscal) |
|---|---|
| Jusqu’à 4 00 000 ₹ | Néant |
| 4 00 001 ₹ – 8 00 000 ₹ | 5 % des revenus dépassant 4 00 000 ₹ |
| 8 00 001 ₹ – 12 00 000 ₹ | 20 000 ₹ + 10 % des revenus dépassant 8 00 000 ₹ |
| 12 00 001 ₹ – 16 00 000 ₹ | 60 000 ₹ + 15 % des revenus dépassant 12 000 000 ₹ |
| 16 00 001 ₹ – 20 00 000 ₹ | 1 20 000 ₹ + 20 % des revenus dépassant 16 000 000 ₹ |
| 20 00 001 ₹ – 24 00 000 ₹ | 2 00 000 ₹ + 25 % des revenus supérieurs à 20 00 000 ₹ |
| Au-dessus de 24 00 000 ₹ | 3 00 000 ₹ + 30 % des revenus dépassant 24 000 000 ₹ |
Ce que cela signifie pour les prêteurs
Ce changement influence également la manière dont les sociétés de financement du logement évaluent les emprunteurs.
Les prêteurs adoptent de plus en plus une approche axée sur les flux de trésorerie, en mettant davantage l’accent sur la capacité de remboursement réelle, la stabilité des revenus et l’abordabilité à long terme. Les décisions de souscription dépendent de moins en moins d’hypothèses concernant les économies d’impôt et sont davantage axées sur la capacité de l’emprunteur à assurer le service de son prêt dans des conditions économiques différentes.
Selon Mishra, cela crée un environnement de prêt plus sain en réduisant la probabilité que les emprunteurs s’endettent excessivement uniquement parce que les incitations fiscales rendent les prêts plus importants plus abordables.
À mesure que de plus en plus de contribuables migrent vers le nouveau régime fiscal, les experts du secteur s’attendent à ce que l’abordabilité, la stabilité des revenus et la discipline financière deviennent les facteurs déterminants dans les décisions de prêt immobilier, tandis que la planification fiscale restera probablement pertinente, principalement pour les emprunteurs les plus coûteux et les profils financiers plus complexes.
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