Pour un emprunteur, une société de financement de logements abordables peut ressembler à un prêteur auquel vous vous adressez simplement pour acheter ou construire une maison. Mais ces entreprises font de plus en plus souvent plus que financer des maisons. Ils prêtent également contre des biens immobiliers et financent de petites entreprises, alors qu’ils cherchent des moyens d’accroître leur portefeuille tout en obtenant de meilleurs rendements.
Ce changement modifie l’économie du secteur du financement du logement abordable. Selon un rapport de Systematix Research, les prêts non immobiliers représentaient 32 % des actifs sous gestion des sociétés de financement de logements abordables (AHFC) au cours de l’exercice 26, en forte hausse par rapport aux 21 % de l’exercice 20. Les prêts contre propriété (LAP) et les prêts aux MPME deviennent un élément de plus en plus important de cette stratégie.
Pourquoi les prêteurs vont-ils au-delà des prêts immobiliers ?
L’attrait est relativement simple : des rendements plus élevés.
Selon le rapport, les produits LAP et MPME génèrent généralement des rendements supérieurs de 150 à 200 points de base à ceux des prêts au logement. Cela donne aux prêteurs la possibilité d’améliorer leurs spreads et leur rentabilité globale, même si ces produits comportent également un risque de crédit supplémentaire. Jusqu’à présent, indique le rapport, le resserrement des spreads a plus que compensé ce risque supplémentaire.
Pour les AHFC, cette diversification réduit également la dépendance à un seul produit. Au lieu de s’appuyer entièrement sur des prêts immobiliers abordables, les prêteurs peuvent utiliser leurs relations clients, leurs succursales et leurs capacités de souscription existantes pour créer des entreprises autour des prêts garantis par l’immobilier et aux petites entreprises.
L’impact est déjà visible dans les marges
Le changement dans la composition des produits a eu un impact significatif sur la rentabilité du secteur.
Systematix estime que la marge nette d’intérêt (NIM) globale est passée de 5,9 % au cours de l’exercice 20 à 7,0 % au cours de l’exercice 26, tandis que le rendement des actifs (RoA) est passé de 3,1 % à 4,7 % au cours de la même période. Le rapport identifie la diversification vers des produits non immobiliers à plus haut rendement comme un moteur de plus en plus important de l’économie du secteur.
Cela est particulièrement pertinent dans la mesure où les CAFA sont confrontées à une concurrence accrue pour les emprunteurs de logements abordables. Les produits à rendement plus élevé peuvent contribuer à protéger la rentabilité, même si la concurrence exerce une pression sur les prix des prêts au logement.
Aptus se démarque
Parmi les sociétés couvertes par Systematix, Aptus Value Housing Finance possède l’une des franchises non résidentielles les plus solides. Son portefeuille couvre les prêts au logement, aux LAP et aux petites entreprises, les entreprises non immobilières générant des rendements d’environ 17 à 20 %, contre environ 14 à 14,5 % pour les prêts au logement. Cela donne à Aptus un rendement mixte d’environ 17 % et un NIM moyen estimé d’environ 10 %, le plus élevé parmi ses pairs, selon le rapport.
Mais des rendements plus élevés ont un piège
Le passage à LAP et MSME ne peut pas être considéré simplement comme un exercice d’amélioration des marges. Ces produits comportent un risque de crédit supplémentaire, ce qui rend la souscription et le recouvrement cruciaux.
Pour les investisseurs, la question clé n’est donc pas simplement de savoir combien une AHFC peut gagner sur ces prêts, mais aussi de savoir si elle peut maintenir la qualité des actifs tout en les augmentant.
Systematix reste constructif sur le secteur, prévoyant un TCAC PAT de 18 à 23 % jusqu’à l’exercice 29E, ainsi qu’une croissance des prêts de l’ordre de 25 % à 25 %.
L’enjeu plus large ne se limite donc plus au nombre de logements abordables que les prêteurs peuvent financer. Il s’agit de plus en plus de savoir dans quelle mesure ils peuvent combiner efficacement les prêts au logement, aux LAP et aux MPME pour créer une entreprise à meilleur rendement sans compromettre la qualité du crédit.