Les prix des logements neufs sont désormais nettement plus élevés que ceux des propriétés en revente sur les principaux marchés du Maharashtra, l’écart s’étant fortement creusé au cours de la dernière décennie, les acheteurs préférant de plus en plus les projets modernes dotés de meilleurs équipements et d’une meilleure connectivité des infrastructures. Selon un rapport de recherche du 1 Finance Magazine, la prime pour les logements primaires par rapport aux logements secondaires a atteint 23 % à Mumbai, 22 % à Pune et 8 % à Thane, reflétant un changement structurel dans le comportement des acheteurs.
Le rapport, basé sur les données de transactions de 2016 à décembre 2025, montre que les marchés immobiliers ne sont plus déterminés uniquement par l’emplacement. Au lieu de cela, les acheteurs sont prêts à payer des prix plus élevés pour des aménagements plus récents, des townships intégrés et des projets situés à proximité des futurs corridors d’infrastructure, même au sein du même code PIN.
Le Grand Mumbai continue de rester le marché le plus cher, la prime sur les logements neufs passant d’environ 5 % en 2016 à 23 % en 2025. Les prix primaires moyens dans la ville s’élevaient à environ 35 602 ₹ le pied carré en décembre 2025, ce qui indique une forte demande de tours réaménagées et de projets nouvellement lancés sur un parc immobilier vieillissant.
L’écart est encore plus grand dans certains quartiers. Dans le sud de Mumbai, la prime a augmenté jusqu’à environ 46 %, tandis que les banlieues ouest affichent une prime d’environ 44 %, stimulée par la demande d’immeubles de grande hauteur offrant un parking, une sécurité et des équipements modernes. Dans les banlieues est, la prime est passée de seulement 2 % en 2016 à environ 30 % en 2025, en grande partie grâce au réaménagement et aux grands projets intégrés le long des principaux axes de transport.
Thane
Thane est devenu l’un des exemples les plus clairs de la manière dont les infrastructures peuvent remodeler les prix de l’immobilier. En 2016, les nouveaux projets dans la région affichaient une remise de près de 25 % par rapport aux maisons existantes, mais en 2025, le marché était passé à une prime de 8 %. Le changement a été soutenu par des projets tels que la ligne 4 du métro, de nouveaux rocades et l’expansion des développements de townships, qui ont accru la demande dans les zones reliées à Mumbai.
Au sein de Thane, certains micro-marchés ont connu des évolutions encore plus marquées. La prime de Bhiwandi a atteint environ 60 %, reflétant une forte demande tirée par la croissance logistique et industrielle, tandis que la ville de Thane elle-même est passée d’une réduction à une prime alors que les acheteurs se sont tournés vers des développements plus grands et mieux planifiés. Près de 97 % des nouveaux lancements fin 2025 concernaient des unités de 1, 1,5 ou 2 BHK, ce qui indique une forte demande de la part des utilisateurs finaux plutôt que des investisseurs.
Pune a enregistré le redressement le plus marqué parmi les trois marchés. En 2016, les maisons en revente dans plusieurs quartiers de la ville affichaient des prix plus élevés que les nouveaux lancements, mais en 2025, la situation s’est inversée, la prime globale atteignant environ 22 %. Pune Central affiche désormais des primes allant jusqu’à 50 %, tandis que les corridors de croissance tels que Hinjewadi, Wakad et Wagholi ont connu une forte demande pour de nouveaux projets en raison de leur proximité avec les pôles informatiques et les zones industrielles.
Selon le rapport, le marché immobilier du Maharashtra subit une réévaluation structurelle, la demande se déplaçant vers des projets plus récents liés aux infrastructures plutôt que vers des bâtiments plus anciens situés dans des emplacements établis. Les analystes ont déclaré que les tendances des prix sont de plus en plus influencées par la dynamique des micro-marchés, la connectivité et la qualité de la construction, ce qui suggère que l’écart entre les logements primaires et les logements existants pourrait rester important dans les années à venir.