Les investisseurs REIT et InvIT peuvent bénéficier d’un allègement fiscal sur la composante dividende si l’amendement proposé en 2026 devient loi, mais les autres composantes de paiement continueront de bénéficier d’un traitement fiscal distinct. Les revenus d’intérêts, les revenus locatifs et les plus-values ne seront pas automatiquement exonérés d’impôt.
Le projet de loi de 2026 sur la fiscalité et autres lois (amendement), adopté par le Lok Sabha le 6 août, propose d’étendre l’exonération des dividendes aux détenteurs de parts de REIT et d’InvIT même lorsque le véhicule à vocation spéciale (SPV) sous-jacent opte pour le nouveau régime fiscal concessionnel.
Quels changements pour les investisseurs REIT, InvIT ?
Selon les règles existantes, la composante dividende d’une distribution REIT ou InvIT est exonérée lorsque le SPV sous-jacent est imposé selon l’ancien régime d’impôt sur les sociétés. Toutefois, si le SPV choisit le nouveau régime fiscal, le dividende peut devenir imposable entre les mains des investisseurs aux taux applicables.
L’amendement proposé vise à supprimer cette condition. S’il est adopté, le dividende reçu par les porteurs de parts resterait exonéré quel que soit le régime fiscal choisi par le SPV sous-jacent.
Ce changement pourrait particulièrement profiter aux investisseurs appartenant à des tranches d’imposition plus élevées. Selon CA Parag Jain, responsable des impôts chez 1 Finance, un investisseur dans la tranche d’imposition de 30 % recevant 75 000 ₹ sous forme de dividende d’une REIT dont le SPV a opté pour le nouveau régime paie actuellement environ 23 400 ₹ d’impôt. Si l’amendement proposé devient loi, l’impôt à payer sur ce dividende tomberait à zéro.
La proposition répond également à un problème structurel dans la mesure où les investisseurs n’ont aucun contrôle sur le régime fiscal choisi par un SPV sous-jacent, même si cette décision peut affecter l’impôt à payer sur leurs distributions.
Les paiements des REIT ne seront pas entièrement exonérés d’impôt
Il est important de noter que l’exonération proposée ne signifie pas que la totalité d’une distribution REIT ou InvIT deviendra exonérée d’impôt.
Les distributions peuvent contenir plusieurs éléments, notamment des dividendes, des intérêts, des revenus locatifs et des éléments liés au capital, et chacun peut avoir un traitement fiscal différent.
Selon le changement proposé, seule la composante dividendes d’un SPV optant pour le nouveau régime fiscal bénéficierait de l’exonération supplémentaire.
Les revenus d’intérêts continueraient d’être imposables au taux forfaitaire applicable à l’investisseur. Les revenus locatifs conserveraient leur traitement fiscal actuel, tandis que les plus-values résultant de la vente de parts de REIT ou d’InvIT resteraient imposables.
Par exemple, si un investisseur reçoit 1 lakh ₹ de distributions totales, comprenant 60 000 ₹ d’intérêts et 40 000 ₹ de dividendes, l’exonération proposée ne s’appliquerait qu’au dividende de 40 000 ₹. La composante d’intérêts de 60 000 ₹ continuerait d’être imposable.
Il est donc important pour les investisseurs d’examiner la composition des distributions plutôt que de s’intéresser uniquement au rendement global.
L’offre de crédit MAT pourrait améliorer l’efficacité des REIT
Les changements proposés pourraient également avoir un impact au niveau des SPV à travers des dispositions relatives aux crédits d’impôt minimum alternatif (MAT) accumulés.
Rajesh Deo, directeur financier de Nexus Select Malls, a déclaré que la possibilité pour les SPV REIT d’évaluer et d’opter pour un régime fiscal concessionnel, ainsi que l’utilisation des crédits MAT accumulés, pourraient améliorer considérablement l’efficacité des flux de trésorerie au niveau des actifs.
« La disposition autour des crédits MAT est particulièrement significative. Dans notre cas, le crédit MAT d’un montant important en mars 2026 représente un actif tangible du bilan, et le cadre proposé pourrait permettre une utilisation plus efficace de ces crédits », a déclaré Deo.
Pour les FPI, une meilleure utilisation de ces crédits pourrait potentiellement libérer des capitaux pour le réinvestissement, le désendettement, l’amélioration des actifs ou les distributions aux porteurs de parts.
Deo a ajouté que le traitement fiscal continu des distributions entre les mains des porteurs de parts préserve la proposition d’investissement de base des REIT tout en donnant aux SPV sous-jacents une plus grande flexibilité dans la gestion de leurs structures fiscales.
À un niveau plus large, les changements proposés pourraient donc fonctionner à deux niveaux : améliorer l’efficacité fiscale et des flux de trésorerie pour les SPV tout en rendant le traitement fiscal des distributions de dividendes plus prévisible pour les investisseurs.
Et le TDS ?
Les investisseurs doivent également envisager la retenue à la source (TDS). Selon Jain, le TDS est déduit à la fois des intérêts et des dividendes pour les porteurs de parts résidents.
Même si le dividende devient exonéré en vertu de la modification proposée, la déduction TDS ne disparaît pas automatiquement. Les investisseurs peuvent réclamer le montant déduit sous forme de crédit d’impôt lors du dépôt de leur déclaration de revenus et demander un remboursement si la déduction dépasse leur obligation fiscale finale.
L’allégement des gains en capital ne fait pas partie de la proposition
Les investisseurs devraient également distinguer l’allégement des dividendes proposé de l’imposition des gains réalisés lors de la vente de parts de REIT ou d’InvIT.
La modification proposée ne rend pas les gains en capital exonérés d’impôt. Tout gain découlant de la vente de parts continuerait d’être régi par les règles fiscales applicables aux gains en capital.
Jain a conseillé aux investisseurs d’examiner la répartition des distributions REIT et InvIT, y compris les avis émis par les fiducies, et d’examiner la tendance des paiements au cours des deux à trois années précédentes avant de prendre une décision d’investissement.
L’amendement proposé pourrait améliorer les rendements après impôts et offrir une plus grande certitude, en particulier pour les investisseurs appartenant à des tranches d’imposition plus élevées. Toutefois, les investisseurs devraient attendre l’approbation présidentielle avant de considérer l’exonération de dividendes proposée comme un avantage fiscal adopté.