L'infrastructure en ruine de Gurgaon ne fait pas baisser les prix de l'immobilier, elle les gonfle, affirme l'analyste du crédit Kunal Sehgal, renversant les idées reçues au milieu d'une poussée immobilière record dans la ville.
« Ils disent que l'immobilier à Gurgaon est trop cher en raison de mauvaises infrastructures », a écrit Sehgal sur LinkedIn. « Ce qu'ils ne réalisent pas, c'est que c'est à cause du mauvais état des infrastructures que les prix augmentent. »
Le point de vue à contre-courant de Sehgal intervient alors que l'immobilier à Gurgaon devient le deuxième plus cher d'Inde, derrière Mumbai. Les tarifs moyens dans les secteurs haut de gamme varient désormais de 16 000 ₹ à 20 000 ₹ par pied carré, avec des propriétés comme DLF Magnolias touchant 10 crore ₹ pour un 4BHK. Même les secteurs de niveau intermédiaire commencent entre 5 500 et 7 000 ₹ par pied carré.
La raison, selon Sehgal, est l’embouteillage des navetteurs. « Si l'infrastructure était bonne, les gens pourraient vivre à Delhi, Noida, Ghaziabad ou Faridabad et simplement se rendre à Gurgaon. Mais la situation est si mauvaise qu'ils sont obligés de vivre là où ils travaillent. Cette pression stimule la demande. »
En substance : les « routes pourries » de Gurgaon font payer les gens à l'entrée, pas à l'extérieur.
Les données plus larges du marché soutiennent cette hausse. Les prix de Gurgaon ont bondi de 160 % en cinq ans, alimentés par l'intérêt des NRI, l'offre restreinte et les lancements de produits de luxe. Delhi-NCR a également enregistré la croissance annuelle la plus élevée parmi les métropoles en 2025, soit 24 %. En revanche, les zones privilégiées de Bangalore, malgré de meilleures infrastructures, coûtent toujours moins cher, entre 10 800 et 13 200 ₹ le pied carré.
Sehgal y voit un échec de la logique simpliste du marché. « La pensée de premier ordre ne fonctionne que dans les pays où les choses fonctionnent », écrit-il. « Dans les sociétés brisées, il faut aller au moins un ordre plus loin pour avoir un sens. »
Et une fois que les routes de Gurgaon se seront améliorées ? « Les prix ne feront qu'augmenter, à cause du high watermarking », a-t-il prévenu. « Alors bonne chance en espérant un crash, cela n'arrivera probablement jamais. »