Mon conjoint (31 ans) et moi (33 ans) avons un revenu mensuel combiné de Rs 500 000 en travaillant dans le secteur informatique. Nous résidons actuellement à Bangalore en location, payant Rs 55 000 par mois. De plus, nous avons une maison à Hyderabad avec un EMI mensuel de Rs 125 000 sur un prêt immobilier s'élevant à Rs 1,35 crore, où vivent actuellement mes parents. Nos économies s'élèvent à Rs 7,5 millions, avec une économie mensuelle moyenne de Rs 250 000.
Mon épouse envisage d'acheter une maison indépendante dans les quartiers les plus anciens de Bangalore en raison de son fort lien émotionnel avec la ville, car elle est originaire de Bangalore. Nous nous demandons s'il est financièrement réalisable pour nous de réaliser cet investissement. Nous recherchons des conseils pratiques à ce sujet.
Conseils d'experts d'Animesh Hardia, vice-président principal, recherche quantitative chez 1 Finance
La hausse des prix des loyers à Bangalore a entraîné un changement notable dans les tendances du marché immobilier. Bangalore est désormais en tête de liste des villes indiennes où les taux de location résidentielle connaissent la croissance la plus rapide. Des rapports récents ont révélé une augmentation stupéfiante de 90 % des loyers des logements dans la région de Bagalur au cours des quatre dernières années. En outre, d’autres zones recherchées comme Whitefield et Sarjapur Road ont également connu des hausses substantielles des prix des loyers au cours des cinq dernières années, se classant respectivement troisième et quatrième en termes d’augmentation des loyers. Les coûts de location dans ces zones ont augmenté de 80 à 85 %. En 2019, le prix moyen des propriétés résidentielles à Bangalore s’élevait à Rs 4 300 par pied carré, et l’on s’attend à ce que ce chiffre grimpe à Rs 8 151 par pied carré d’ici la fin de 2024.
En tant que professionnels de l'informatique à double revenu à Bangalore, avec des économies substantielles et des investissements immobiliers existants, vous illustrez l'approche consciente de la création de richesse qui caractérise aujourd'hui de nombreux professionnels bien formés. Votre objectif de posséder une maison indépendante dans le vieux Bangalore tout en maintenant la stabilité financière nécessite un examen attentif des opportunités et des contraintes.
Examinons chaque facteur un par un.
Votre situation financière actuelle :
Montant mensuel des finances (Rs)
Revenu Net* 5,00,000
EMI existant 1,25,000
Loyer 55 000
Économies mensuelles 2,50 000
Autres dépenses 70 000
*Je suppose que Rs 500 000 est votre revenu collectif mensuel après impôt (ou revenu net).
Comprendre votre capacité d'emprunt
Votre ratio dette/revenu (DTI), qui mesure vos remboursements mensuels de dette par rapport à votre revenu, s'élève actuellement à 25 % – en raison de l'EMI mensuel que vous payez pour la maison de vos parents à Hyderabad.
Les experts financiers recommandent de maintenir votre ratio DTI en dessous de 40 à 45 % pour une gestion durable de la dette.
Pour vous, cela signifie :
• Capacité EMI totale : Rs 2,00 000-2,25 000
• Capacité EMI supplémentaire : Rs 75 000-1,00 000
Cela garantira que vous disposerez de suffisamment d’épargne mensuelle pour constituer des actifs financiers pour l’avenir et que vous ne consacrerez pas trop vos revenus au remboursement de prêts. En prenant la limite supérieure de 100 000 ₹ comme nouvel IME, sur la base de contrôles d'abordabilité, les prêteurs pourraient estimer ce qui suit pour vous :
• Nouveau prêt maximum possible : Rs 11,1 millions (9 % d'intérêt, durée d'occupation de 20 ans)
• Valeur maximale de la propriété : Rs 13,9 millions (avec 80 % de financement bancaire)
• Acompte requis : Rs 2,8 millions
Les banques ne peuvent prêter que jusqu’à 80 % de la valeur du bien immobilier sous forme de prêt immobilier. Ainsi, la maison indépendante que vous pourriez vous permettre dans les quartiers les plus anciens de Bangalore se situe à environ
(Rs 11,1 millions/80 %) soit Rs 13,9 millions.
La différence de Rs 2,8 millions (Rs 13,9 millions moins Rs 11,1 millions) devra constituer l’acompte sur les Rs 7,5 millions d’économies dont vous disposez actuellement.
Analyse du marché immobilier du vieux Bangalore
Maintenant que nous avons établi le prix supérieur du prix d'une maison que vous pourriez vous permettre (c'est-à-dire Rs 13,9 millions), regardons les prix dans les vieilles zones de Bangalore comme Jayanagar, Malleswaram, Basavanagudi, Shivajinagar, etc. Il semble que les prix au pied carré (/ pieds carrés) de maisons indépendantes varient ici de Rs 15 000 à Rs 35 000 selon la superficie du terrain, l'âge et l'état de la maison.
En supposant un Rs 20 000/m². Au tarif de 2000 pieds carrés et d'une superficie de terrain de 2000 pieds carrés, le prix de la maison indépendante sera de près de Rs 40 millions. Les frais d'enregistrement et de timbre peuvent être distincts de ce prix.
Approche stratégique de l’investissement immobilier
En vous basant sur l'amélioration de votre style de vie tout en créant un corpus raisonnable, explorons une approche équilibrée de l'investissement immobilier qui correspond à votre comportement financier et à vos aspirations. Voici un cadre stratégique qui prend en compte à la fois votre lien émotionnel avec le vieux Bangalore et le besoin de prudence financière.
Étapes immédiates
Continuez votre solide modèle d’épargne tout en construisant votre corpus.
Faites des recherches approfondies (visitez au moins 15 à 20 propriétés) pour comprendre :
• Variations de prix selon les différentes zones
• Conditions de propriété et besoins de rénovation
• Plans de développement futurs dans chaque localité
Recherchez des opportunités de valeur dans les zones émergentes adjacentes au vieux Bangalore.
Envisagez des parcelles légèrement plus petites (1 200 à 1 500 pieds carrés) pour rapprocher la valeur de la propriété de votre budget.
Réalité du marché et options
L’écart de prix actuel entre votre gamme abordable (Rs 13,9 millions) et les prix du marché (Rs 40 millions) présente trois approches potentielles :
Attendez et construisez un corpus
• Maintenir le taux d'épargne actuel tout en surveillant les tendances du marché.
• Permettez à vos revenus d'augmenter grâce à l'évolution de votre carrière.
• Laissez vos investissements s'apprécier au fil du temps.
• Cibler l'achat d'une propriété dans 3 à 5 ans, lorsque la capacité financière s'alignera mieux sur les prix du marché.
Ajuster les attentes
• Envisagez des propriétés dans les zones à venir près du vieux Bangalore
• Examinez les parcelles plus petites ou les propriétés plus anciennes nécessitant une rénovation.
• Recherchez des zones telles que KR Puram ou Yelahanka qui offrent une atmosphère communautaire similaire à des prix inférieurs.
Phasez votre achat
• Commencez dès maintenant avec une propriété plus petite
• Construire des capitaux propres grâce à l'appréciation de la propriété
• Passez plus tard à la maison de vos rêves dans le vieux Bangalore.
La voie à suivre
Bien que le prix actuel du marché de Rs 40 millions pour une maison indépendante dans le vieux Bangalore semble hors de votre portée immédiate, atteindre cet objectif est possible avec une bonne planification. Considérez ces prochaines étapes :
Continuez à construire votre corpus tout en surveillant les opportunités du marché.
Explorez les domaines émergents qui pourraient offrir une meilleure valeur.
Envisagez une approche progressive de la propriété.
Maintenez la discipline d’investissement tout en travaillant vers votre objectif.
N’oubliez pas que l’investissement immobilier doit améliorer, et non mettre à rude épreuve, votre bien-être financier. Prenez le temps de trouver la bonne propriété qui équilibre votre lien émotionnel avec le vieux Bangalore avec votre prudence financière.
Pensez à consulter un conseiller financier pour créer un plan complet qui tient compte de cet investissement important tout en maintenant vos autres objectifs financiers.