Avec des marchés dans les troubles et les investisseurs à la recherche d'actifs plus sûrs et non corrélés, un nouveau modèle basé sur les terres agricoles pourrait-il tenir des réponses à l'Inde? Sachin J, CIO à Sukvi Ventures, a ravivé la conversation avec son article sur les FPI agricoles (terres agricoles), les appelant une avenue potentielle pour un revenu stable et efficace sur les impôts – s'il est exploré sérieusement par les décideurs.
S'appuyant sur des portefeuilles d'investissement américains, Sachin écrit: « Je parcourais des portefeuilles de peu de fonds américains et je suis tombé sur cette classe d'actifs appelée Farmland Reit's. Ces FPI achètent essentiellement des terres agricoles auprès d'agriculteurs ou de propriétaires fonciers et de le louer aux agriculteurs ou de s'opérer en embauchant des agriculteurs sur leur paie. »
Pour les investisseurs, Sachin considère les FPI agricoles comme une classe d'actifs non corrélée, offrant des rendements qui dépendent des moussons et de la productivité des terres agricoles, plutôt que des cycles de marché. « Ceux-ci seraient indépendants sur l'état des marchés et de l'économie dans une certaine mesure, offrant ainsi la diversification au vrai sens », note-t-il.
Au-delà du revenu, Sachin soutient que ces FPI pourraient aborder la question persistante des terres agricoles fragmentées. « Les FPI achèteraient généralement de grandes parcelles de terrain ou achèteraient toutes les petites parcelles de terrain pour effectuer une agriculture à grande échelle », explique-t-il. Avec la possibilité d'amener des outils agricoles avancés, des machines et de l'irrigation, ces FPI pourraient améliorer la productivité et changer les risques de prix des cultures des agriculteurs individuels aux entreprises.
Il met également en évidence l'efficacité fiscale comme un tirage potentiel: « Comme le revenu agricole est libre d'impôt en Inde, la distribution de ces FPI devrait idéalement être libre d'impôt ».
L'environnement réglementaire de l'Inde ne permet actuellement pas les FPI agricoles. En vertu de la réglementation de SEBI Investment Trusts (REIT), 2014, il est interdit aux FPI d'investir dans des terres agricoles ou vacantes, limitant la portée d'un tel modèle. Les FPI existants en Inde sont limités aux actifs commerciaux terminés et générateurs de revenus comme les espaces de bureau et les centres commerciaux.
Même si les obstacles réglementaires sont traités, la sensibilisation au marché et l'acceptation restent faibles. Les FPI traditionnels gagnent toujours du terrain parmi les investisseurs de détail indiens, et une FPI axée sur l'agriculture pourrait être confrontée à une plus grande résistance. Le marché lui-même présente également des risques. Les marchés agricoles sont volatils, influencés par les oscillations des prix des matières premières, les événements météorologiques et le changement climatique – qui pourraient tous avoir un impact sur les rendements.
Sur le plan opérationnel, le maintien de paiements durables pourrait être difficile, car les FPI mondiales des terres agricoles ont du mal à des coûts opérationnels élevés. L'intégration de la technologie pour l'efficacité, bien que bénéfique, pourrait être coûteuse et complexe à mettre en œuvre à grande échelle.
La stabilité politique est une autre préoccupation. Tout changement de politique agricole ou de réglementation fiscale pourrait modifier l'attractivité de ces FPI, tout comme les FPI traditionnels sont confrontés à des incertitudes concernant la fiscalité et les versements de dividendes.
Malgré ces obstacles, Sachin pense que le modèle mérite d'être exploré. « Je crois que les FPI agricoles peuvent vraiment formaliser l'agriculture en Inde! » Il conclut. Il reste à voir si les décideurs prennent en compte cette idée – mais au milieu de la volatilité du marché en cours, cela soulève des questions critiques sur l'endroit où les investisseurs peuvent se tourner pour des rendements stables et diversifiés.