Impôt sur les gains en capital à long terme : Le Centre a annoncé mardi une décision importante qui offre un allègement aux propriétaires en ce qui concerne l'impôt sur les gains en capital à long terme (LTCG) sur l'immobilier. Les propriétaires auront désormais la possibilité de choisir entre deux taux d'imposition : un taux de 20 % avec l'avantage de l'indexation, ou un taux de 12,5 % sans indexation.
Ce changement de politique fait suite à l'annonce faite le 23 juillet 2024 par la ministre des Finances Nirmala Sitharaman de réduire le taux d'imposition des LTCG de 20 % à 12,5 %, accompagnée de la suppression de l'avantage d'indexation. L'avantage d'indexation, qui permettait auparavant d'ajuster le prix d'achat du bien en fonction de l'inflation, ne s'applique plus. Cette modification devait entraîner une charge fiscale plus élevée pour de nombreux propriétaires.
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L'amendement, qui visait à éliminer les avantages d'indexation et à réduire le taux d'imposition des LTCG à 12,5 %, a été introduit en réponse aux préoccupations soulevées par le secteur immobilier concernant la proposition initiale décrite dans le budget 2024.
Conformément au projet de loi de finances (n° 2) de 2024 présenté à la Lok Sabha, « À condition en outre que dans le cas du transfert d'un actif en capital à long terme, à savoir un terrain ou un bâtiment ou les deux, acquis avant le 23 juillet 2024, lorsque l'impôt sur le revenu calculé en vertu de l'article (B) dépasse l'impôt sur le revenu calculé conformément aux dispositions de la présente loi, telles qu'elles étaient immédiatement avant leur modification par la loi de finances (n° 2) de 2024, cet excédent sera ignoré. »
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Taux d'imposition réduit de 12,5 % sur les gains en capital à long terme sans indexation : Cette option implique que les contribuables paient un taux d'imposition réduit de 12,5 % sur les gains en capital générés par la vente d'un bien immobilier sans tenir compte de l'inflation par le biais de l'indexation.
Taux d'imposition des gains en capital à long terme (LTCG) de 20 % avec indexation : cette alternative conventionnelle impose aux contribuables un taux d'imposition plus élevé de 20 %. Cependant, ils ont la liberté d'ajuster le prix d'achat du bien en fonction de l'inflation en utilisant l'indice d'inflation des coûts (CII) fourni par le Central Board of Direct Taxes. Cet ajustement a le potentiel de réduire considérablement les gains en capital imposables et, par conséquent, l'impôt global à payer.
Points à noter
> Le récent changement de réglementation fiscale affecte spécifiquement les plus-values réalisées lors de ventes immobilières.
> Les contribuables n'ont pas la possibilité de choisir le régime fiscal. Le montant de l'impôt à payer sera déterminé par le gouvernement à partir de chiffres calculés. Si l'application de l'ancien régime fiscal devait entraîner un résultat financier négatif, les contribuables ne pourraient pas compenser cette perte dans le cadre du nouveau régime fiscal.
> L’objectif premier de la décision du gouvernement est de trouver un équilibre entre la garantie de recettes fiscales suffisantes et la réponse aux appréhensions des contribuables concernant l’élimination des avantages liés à l’indexation.
« La décision du gouvernement indien de permettre aux contribuables de choisir entre un taux d’imposition de 12,5 % sans indexation ou un taux de 20 % avec indexation sur les transactions immobilières à long terme (acquises avant le 23 juillet 2024) est une avancée significative. Cette mesure offre une flexibilité aux vendeurs, qui peuvent désormais choisir l’option la mieux adaptée à leur situation financière et à l’ampleur de la plus-value de leur bien. Si le taux de 12,5 % peut sembler immédiatement attrayant, la décision d’opter pour ce taux ou pour le taux de 20 % avec indexation doit être prise après un examen attentif des circonstances individuelles. Idéalement, si la valeur d’un bien a largement dépassé l’inflation, le taux de 12,5 % pourrait être plus avantageux. Cependant, l’indexation pourrait être avantageuse dans les cas où la plus-value du bien est plus proche du taux d’inflation. Cet amendement devrait stimuler l’investissement et les ventes sur le marché du logement en réduisant potentiellement la charge fiscale des vendeurs. Il reflète une approche progressiste du ministre des Finances pour encourager la croissance du secteur immobilier », a déclaré Shishir Baijal, président et directeur général de Knight Frank India.
« Le changement proposé, qui offre le choix entre un taux d'imposition de 12,5 % sans indexation et un taux d'imposition de 20 % avec indexation, offre aux propriétaires le meilleur des deux mondes. Cette flexibilité sert effectivement de clause de droits acquis pour toutes les transactions immobilières conclues avant la présentation du budget au Parlement le 23 juillet. Elle éliminera les inquiétudes concernant l'augmentation des coûts du projet en raison des amendements LTCG le jour du budget et stimulera davantage la croissance du secteur du logement abordable au cours du prochain exercice », a déclaré Rishi Anand, MD & CEO d'Aadhar Housing Finance Limited.
« Le 23 juillet 2024 sera considéré comme une date limite et, d'une certaine manière, les propriétés (principalement des biens immobiliers comme des terrains et des bâtiments) achetées avant cette date bénéficieront d'avantages acquis. Si vous avez acheté votre propriété avant cette date, vous pouvez en bénéficier et choisir, entre l'ancien et le nouveau régime fiscal, soit 12,5 % sans indexation, soit 20 % avec indexation, selon celui qui est le plus avantageux pour l'assujetti. Par conséquent, cela vous donne un bouclier pour limiter votre obligation fiscale sur les plus-values relevant de votre ancien taux avec indexation, si votre obligation fiscale sous le nouveau taux sans indexation s'avère plus élevée », a déclaré Ritika Nayyar, associée chez Singhania & Co.
« Dans un scénario idéal, si la valeur de la propriété a augmenté plus que le taux d'inflation, le nouveau taux d'imposition de 12,5 % devrait être plus avantageux pour les vendeurs de biens immobiliers par rapport au taux d'imposition précédent de 20 % après ajustement de l'indexation », a déclaré Vivek Rathi, directeur national de la recherche chez Knight Frank India.
« Le nouveau régime fiscal LTCG ne comporte pas d'avantages d'indexation, mais peut présenter des avantages importants, sous réserve de l'appréciation au moment de la vente du bien. L'inquiétude concernant l'impôt LTCG plus élevé sur les ventes de biens immobiliers avait suscité un sentiment d'anxiété parmi les investisseurs, en particulier pour les biens acquis avant la date prescrite. La possibilité de ce choix est une avancée historique vers le maintien du sentiment des contribuables et des investisseurs à l'épicentre et donnera un coup de pouce majeur aux investissements dans le secteur immobilier dans tous les segments du logement. En outre, les avantages de report restent intacts, ce qui signifie que si les gains en capital sont investis, les déductions prévues aux articles 54, 54F et 54EC pour l'achat ou la construction de biens immobiliers résidentiels jusqu'à des limites spécifiées, LTCG continuerait d'être exonéré d'impôt », a déclaré Nitin Bavisi, directeur financier d'Ajmera Realty & Infra India Ltd.
« L'annonce budgétaire révisée du gouvernement permet aux contribuables de choisir entre un taux d'imposition des gains en capital à long terme (LTCG) de 12,5 % sans indexation et un taux de 20 % avec indexation, pour les propriétés achetées avant le 23 juillet 2024. Cela aura un impact très profond sur les propriétaires et les futurs acheteurs de maison », a déclaré Anuj Puri, président du groupe ANAROCK.
Puri élabore la règle pour différentes catégories :
Propriétaires : Ce changement donne aux propriétaires une certaine souplesse dans leurs obligations fiscales lorsqu'ils vendent leur propriété. Pour les propriétés détenues sur une longue période, où l'inflation a considérablement augmenté la valeur de la propriété, opter pour le taux d'imposition de 20 % avec indexation serait avantageux. L'indexation ajuste le prix d'achat en fonction de l'inflation, réduisant potentiellement le gain imposable et l'obligation fiscale globale. Pour les propriétés détenues pendant des périodes plus courtes ou en période de faible inflation, le taux de 12,5 % sans indexation pourrait être plus avantageux et entraîner une charge fiscale plus faible.
Acheteurs de maison: Cette révision pourrait potentiellement stimuler le marché immobilier résidentiel, car elle apporte de la clarté et implique une réduction potentielle de la charge fiscale. Le sentiment des acquéreurs de logements s'améliorera, car ils disposeront d'options flexibles pour faire face à leur future charge fiscale sur les plus-values. Cela entraînera une augmentation de la demande, en particulier sur les marchés où la valeur des biens immobiliers a connu une hausse significative.
« Selon ANAROCK Research, le premier semestre 2024 a enregistré des ventes totales de près de 2,51 lakh d'unités dans les 7 principales villes, soit 9 % de plus que la même période l'année dernière (premier semestre 2023). Étant donné que le deuxième trimestre 2024 a vu les ventes diminuer en raison de la pression électorale et de la hausse des prix dans les villes, la nouvelle taxe imposée par le gouvernement dans le budget a été considérée comme un facteur décisif pour beaucoup. Maintenant que le gouvernement offre ces options aux acheteurs de maisons, la dynamique des ventes de logements se poursuivra sans entrave », a ajouté Puri.
« Il serait pertinent de noter que cette proposition révisée n'accorde aux contribuables qu'un allègement fiscal en raison de toute charge fiscale supplémentaire qui pourrait survenir en vertu du régime proposé. Elle ne donne pas au contribuable la possibilité de calculer l'impôt sur les plus-values en vertu de l'ancien ou du nouveau régime. Par conséquent, si le calcul des plus-values en vertu de l'ancien régime entraîne une perte, le contribuable ne serait pas autorisé à la reconnaître dans ses déclarations », a déclaré Kunal Savani, associé chez Cyril Amarchand Mangaldas.