Après des années de croissance record du marché immobilier indien, les prix de l'immobilier pourraient se diriger vers une période de stagnation plutôt que de krach, selon le banquier d'affaires Sarthak Ahuja.
Dans un article sur LinkedIn qui a suscité de larges discussions parmi les acheteurs de maison et les professionnels de l'immobilier, Ahuja s'est demandé si le marché immobilier surchauffé du pays pouvait maintenir sa trajectoire actuelle. « Si les prix de l’immobilier sont si élevés que personne ne peut se permettre d’acheter une maison maintenant, les prix continueront-ils à augmenter ou les prix de l’immobilier vont-ils s’effondrer ? il a écrit.
Citant des données des dernières années, Ahuja a noté que les prix de l’immobilier en Inde ont augmenté de près de 10 % par an depuis 2020, tandis que les revenus moyens n’ont augmenté que d’environ 5 % par an. Cet écart grandissant a poussé l'abordabilité des logements à des niveaux record, en particulier dans les grands marchés urbains tels que Mumbai et Gurgaon, où les acheteurs ont désormais besoin de l'équivalent de 20 à 30 ans de revenus pour s'offrir une maison typique.
Disparition du logement abordable
Selon Ahuja, les promoteurs se tournent de plus en plus vers des projets de logements ultra-luxueux afin de maximiser les profits et de répondre aux besoins des acheteurs haut de gamme, moins sensibles aux fluctuations des prix. En conséquence, le parc de logements abordables a chuté de 70 % à Hyderabad, de 60 % à Mumbai et de 50 % dans la région de la capitale nationale (RCN) au cours des deux dernières années.
Ce changement, a-t-il déclaré, a coïncidé avec une augmentation des investissements institutionnels dans l’immobilier indien. Rien qu’en 2024, le secteur a attiré environ 9 milliards de dollars, soit un bond de 50 % par rapport à 2023, les investisseurs étrangers représentant 63 % de ce chiffre.
Ralentissement de la demande mais pas de chute des prix
Malgré l'essor des investissements, Ahuja a observé que les volumes de ventes pour les développeurs ont fortement chuté au cours des six derniers mois. Pourtant, les prix sont restés stables, défiant les attentes d’une correction. La résilience, a-t-il expliqué, découle de la nature de la propriété immobilière sur le marché haut de gamme indien : de nombreuses unités sont détenues par des Indiens non-résidents (NRI), des investisseurs institutionnels étrangers ou des acheteurs ultra-riches qui ne subissent aucune pression pour vendre.
« En moyenne, les prix de l’immobilier ne se sont jamais effondrés en Inde », a écrit Ahuja. « Je m'attends à une stagnation des prix sur plusieurs années et, au cours des 2 à 3 prochaines années, vous ne devriez pas acheter en panique car les prix vont augmenter. »
« Les acheteurs ont désormais le dessus »
Même si l'accessibilité reste limitée, Ahuja a suggéré que le ralentissement actuel pourrait favoriser les acheteurs sérieux. « Aujourd'hui, vous avez en quelque sorte l'avantage dans les négociations avec les développeurs, car un certain nombre d'entre eux sont désespérés d'atteindre leurs objectifs de vente », a-t-il déclaré.
Alors que l’Inde est confrontée à un manque de logements de 10 millions de logements, qui devrait atteindre 30 millions au cours de la prochaine décennie, la demande à long terme reste forte. Mais à court terme, Ahuja estime que le marché connaîtra une pause plutôt qu’une chute – une phase de stabilité et d’effet de levier pour les acheteurs après des années d’escalade incessante des prix.