Le Premier ministre Narendra Modi a approuvé l'aide du gouvernement pour la construction de trois millions de maisons rurales et urbaines sous Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) lors de la première réunion du Cabinet de son troisième mandat la semaine dernière. Cependant, le logement abordable dans les villes urbaines et métropolitaines est récemment passé au second plan, l'accent étant désormais mis sur les segments du luxe et du haut de gamme.
La décision prise dans le cadre du PMAY devrait stimuler l'offre de logements abordables indispensables et devrait avoir un effet multiplicateur significatif sur l'économie étant donné les liens du secteur immobilier avec les industries auxiliaires. L'immobilier est le deuxième employeur du pays.
Les familles avec un revenu annuel allant jusqu'à Rs 18 lakh sont éligibles au programme PMAY et les individus ne doivent pas posséder de maison permanente dans aucune partie de l'Inde. Le programme fournit une aide financière aux bénéficiaires éligibles pour la construction ou l'amélioration de leur maison.
La mise en œuvre du PMAY dans les zones urbaines a induit un investissement remarquable dans le secteur du logement, notamment dans le segment du logement abordable. Si le secteur immobilier et les promoteurs ont salué l'initiative du gouvernement visant à débloquer le segment du logement abordable, ils reconnaissent également les défis liés à la relance de ce segment dans les zones métropolitaines à croissance rapide en raison de vents contraires.
Le segment du logement abordable peut stimuler la croissance économique, le développement des infrastructures et les opportunités d’emploi dans diverses industries. Cependant, la faisabilité financière de tels projets reste une préoccupation majeure pour les acteurs de l'industrie.
Manoj Gaur, président de la Confédération des associations de promoteurs immobiliers de l'Inde (CREDAI) NCR, a noté une augmentation significative de la préférence pour les maisons plus grandes dans les projets d'appartements fermés au cours des dernières années. « La diminution des réserves foncières dans les quartiers établis et la hausse des prix des intrants ont augmenté les coûts de construction. Cela a créé un seuil de prix en dessous duquel les promoteurs immobiliers ne peuvent pas fixer le prix de leurs projets de manière rentable, ce qui a conduit à un abandon des logements abordables dans les villes métropolitaines au profit de propriétés haut de gamme et de luxe. » expliqua Gaur.
Les acteurs du marché soulignent l’évolution de la demande vers les segments du luxe et du haut de gamme. La classe aisée montante aspire à un meilleur style de vie et considère l’amélioration du logement comme un symbole de statut social. À l’inverse, les promoteurs trouvent l’économie du logement abordable moins rentable dans les zones métropolitaines ou urbaines.
Aman Gupta, directeur du groupe RPS, a déclaré que les propriétés des segments haut de gamme et luxe génèrent des marges plus élevées et des retours sur investissement substantiels pour les promoteurs. « Seuls quelques sites dotés d'une bonne infrastructure, comme un réseau routier solide et d'autres installations, sont disponibles pour le développement », a-t-il ajouté.
Les développeurs ciblent souvent les utilisateurs et les investisseurs de milieu et haut de gamme, en positionnant leurs produits comme étant haut de gamme ou luxueux. Selon Gupta, il y a moins de risques et une taille moyenne de ticket plus élevée dans le segment résidentiel de luxe par rapport au logement abordable, qui implique des volumes plus élevés et une parité de pouvoir d'achat (PPA) plus faible, ce qui le rend plus risqué.
Gunjan Goel, directeur de Goel Ganga Developments, a souligné que les développeurs visent à positionner leur marque comme un produit de luxe afin d'attirer les particuliers et les investisseurs fortunés. « Le segment du luxe est considéré comme plus sûr en raison du plus grand nombre de billets et du nombre réduit de projets par rapport au segment du logement abordable, qui implique de nombreux projets avec des rendements par unité plus faibles, ce qui les rend vulnérables aux perceptions de risque », a-t-elle déclaré.
Les acteurs du marché estiment que pour que le gouvernement puisse promouvoir efficacement le logement abordable dans les zones métropolitaines et urbaines, les coûts des projets doivent être réduits afin de les rendre plus attractifs pour les promoteurs et les acheteurs de maison. Ils recherchent un soulagement économique, des incitations pour les acheteurs de maison et des interventions gouvernementales pour réduire les coûts.
Les bénéficiaires du PMAY peuvent recevoir une bonification d'intérêt allant jusqu'à 6,5 pour cent sur le montant du prêt pour la construction d'une nouvelle maison, tandis que pour l'amélioration d'une maison existante, ils peuvent recevoir une bonification d'intérêt allant jusqu'à 3 pour cent sur le prêt. montant.
À travers ses différentes catégories, le programme cible les ménages urbains des sections économiquement plus faibles (EWS) et des groupes à faible revenu (LIG) ; les zones rurales et cible les ménages vivant dans des maisons kutcha ; et sélectionnez les ménages du groupe à revenu intermédiaire (MIG).
Les catégories EWS et LIG bénéficient d’une bonification d’intérêts de 6,5 pour cent par an avec une subvention de prêt maximale allant jusqu’à Rs 6 lakh. Les catégories MIG-I et MIG-II peuvent bénéficier d'une bonification d'intérêts de 4 pour cent et 3 pour cent par an avec une subvention de prêt maximale allant jusqu'à Rs 9 lakh et 12 lakh, respectivement.
Le logement abordable est très demandé dans les villes de niveau I et II. Les promoteurs soutiennent que les terrains et autres coûts doivent être rendus raisonnables pour ces projets. Ils suggèrent également que le gouvernement envisage d’alléger la TPS pour les projets de logements abordables et d’étendre le programme de bonification d’intérêts, qui expirera fin 2024.
Gaur du CREDAI a suggéré d'augmenter la superficie de la moquette à 90 m² dans les villes métropolitaines et à 120 m² dans les villes non métropolitaines sans aucun plafond de prix pour stimuler les projets de logements abordables.
Gupta de RPS a recommandé une modernisation technologique grâce à des autorisations rationalisées et à des mesures qui minimisent les délais et les coûts dans le processus d'approbation. « Le programme de subvention des intérêts urbains est une force motrice susceptible d'encourager les promoteurs à prendre des risques plus raisonnables dans les initiatives de logements abordables », a-t-il ajouté.
L'analyste de Goel Ganga Developments a proposé d'utiliser des incitations à l'achat pour stimuler la demande parmi les acheteurs de logements abordables. « Le gouvernement peut soutenir le logement abordable en facilitant la disponibilité des fonds auprès des institutions financières ayant des normes de prêt plus clémentes, aidant ainsi à la fois les promoteurs et les acheteurs », a-t-elle ajouté.