Pourquoi Mumbai n'a-t-il que 154 gratte-ciel – par rapport à 893 à New York et 3 316 à Hong Kong?
C'est la question que l'expert financier Pranjal Kamra a posé sur LinkedIn, déballant un réseau enchevêtré d'effondrement de l'abordabilité, des incitations déformées et une planification urbaine défectueuse qui paralysant le rêve de logement de l'Inde.
« Entre 2020 et 2024, les revenus des ménages ont augmenté à seulement 5,4% du TCAC, tandis que les prix de l'immobilier ont bondi à 9,3% », a écrit Kamra. Le résultat? Les maisons à moins de 1 crore ont baissé de 36% en seulement deux ans. « L'abordabilité se rétrécit rapidement », a-t-il averti.
Le problème, explique Kamra, c'est que les développeurs ne poursuivent plus le marché du revenu moyen. «Marges sur les maisons de 3 cr >>> ₹ 1 Cr Homes», note-t-il. Avec la hausse des coûts de construction, les prix élevés des terrains et le financement des obstacles, les développeurs affluent plutôt le segment de luxe. L'approvisionnement de cette catégorie a explosé – en hausse de 192% dans la RCN, 187% à Bengaluru et 127% à Chennai.
KAMRA pointe deux mesures d'accessibilité qui clignotent en rouge. Premièrement, le rapport propriété / revenu (PTI). En Inde, il s'élève à 11 – plus du double de la référence mondiale de 5 ans. «Cela signifie qu'une famille moyenne devrait économiser 11 ans de revenu complet, sans dépenser de roupie, pour se permettre une maison», écrit-il.
Deuxièmement, le ratio EMI-revenu de l'Inde a atteint 61%, bien au-delà de la zone de confort mondiale de 50%. Cela laisse les familles avec seulement 39% du revenu pour tout le reste.
Même lorsque des maisons abordables sont construites, elles sont souvent trop loin des centres d'emploi. «Les lois de zonage obsolètes et le manque de plans principaux poussent l'approvisionnement aux mauvais endroits», explique Kamra.
Il signale également deux problèmes plus profonds étouffant l'abordabilité: l'indice de l'espace bas de l'étage (FSI) de l'Inde et l'économie de l'argent noir. Avec un FSI limité, la croissance verticale des villes surpeuplées est ralentie. Pendant ce temps, Black Money augmente les prix artificiellement – à travers les prix de vente sous-estimés et les offres de trésorerie en vrac.
KAMRA illustre l'écart fiscal: «Si vous montrez 40 lakh sur papier et payez 60 lakh en espèces pour un crore à plat, vous économisez 12 lakh en taxes.» Mais c'est l'acheteur honnête et de la classe moyenne qui finit par en payer le prix, à la fois littéralement et au figuré.