Un logement loué n’appartient peut-être pas au locataire, mais cela ne veut pas dire qu’il ne peut pas être personnalisé. De l’installation d’électroménagers à l’ajout d’éléments décoratifs, les locataires apportent souvent des modifications en fonction de leurs besoins. La question est : jusqu’où peuvent-ils aller avant que ces modifications ne deviennent une question juridique ?
La réponse réside en partie dans la loi sur le transfert de propriété de 1882, qui définit les droits et responsabilités des propriétaires et des locataires, et en partie dans la loi modèle sur la location de 2021, qui vise à apporter une plus grande clarté aux relations de location grâce à des accords écrits et des responsabilités clairement définies.
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Quels changements les locataires peuvent-ils apporter ?
En vertu de l’article 108 de la loi sur le transfert de propriété, un locataire est tenu de restituer la propriété au propriétaire dans le même état dans lequel elle a été louée, sous réserve de l’usure normale. Cependant, l’article 108(h) permet à un locataire de retirer, pendant la durée du bail, tous les accessoires ou accessoires installés par lui, à condition que la propriété soit restaurée dans son état d’origine.
En conséquence, les locataires peuvent généralement installer des appareils et luminaires muraux tels que des téléviseurs, des climatiseurs, des purificateurs d’eau et des geysers.
Des rideaux et des stores peuvent également être ajoutés pour plus d’intimité, tandis que des objets décoratifs tels que des miroirs et des horloges peuvent généralement être suspendus. Les papiers peints amovibles, les stickers muraux, les cloisons temporaires et les éléments de rangement sont également généralement autorisés.
La loi fait cependant une distinction entre les modifications temporaires et les modifications permanentes. Repeindre un mur de la même couleur peut être considéré comme un changement mineur, mais changer complètement la couleur peut nécessiter l’accord du propriétaire. De même, percer un mur peut avoir des implications juridiques différentes du simple fait d’enfoncer un clou.
Il est nécessaire de documenter toute modification par écrit et d’obtenir l’approbation du propriétaire.
Qui paie les réparations ?
Les questions sur les modifications sont souvent suivies d’une autre préoccupation : qui paie quand quelque chose ne fonctionne plus ?
Un geyser défectueux, une canalisation qui fuit ou encore des murs humides peuvent vite devenir sources de désaccords entre propriétaires et locataires. La Model Tenancy Act, 2021, cherche à résoudre de tels litiges en décrivant les responsabilités des deux parties.
Même si la loi n’a pas été adoptée uniformément à travers le pays, elle est de plus en plus utilisée comme point de référence pour les réformes des loyers.
Le cadre indique clairement que les réparations ne relèvent pas toujours de la responsabilité du propriétaire. Les propriétaires et les locataires sont censés entretenir la propriété, tandis que le contrat de location détermine qui est responsable des travaux de réparation et d’entretien spécifiques.
Les responsabilités du propriétaire
En vertu du contrat de location ou du Model Tenancy Act, les propriétaires peuvent être responsables de :
- Réparations structurelles et travaux d’entretien majeurs
- Réparations spécifiquement confiées au propriétaire en vertu du contrat de location
- Assurer que les locaux restent aptes à l’occupation
Si le propriétaire n’effectue pas les réparations qui relèvent de sa responsabilité, le locataire peut faire effectuer les travaux et en récupérer le coût en les déduisant des futurs loyers. Toutefois, la déduction mensuelle ne peut excéder 50 % du loyer mensuel convenu.
Lorsqu’un bien immobilier devient impropre à l’occupation parce que des réparations essentielles n’ont pas été entreprises, le locataire peut quitter les lieux après avoir donné un préavis écrit de 15 jours.
Responsabilités du locataire
La loi impose également des obligations aux locataires. Il est attendu d’eux qu’ils :
- Prendre raisonnablement soin de la propriété
- Eviter de causer des dégâts aux locaux
- Informer rapidement le propriétaire par écrit en cas de problème
- Entretenir les installations et les accessoires
- Utiliser le bien conformément au contrat de location
Si un locataire n’effectue pas les réparations qui sont à sa charge, le propriétaire pourra effectuer les travaux et en récupérer le coût à même le dépôt de garantie. Si la dépense dépasse le montant de la caution disponible, le locataire devra régler le solde dans le mois suivant la réception de la mise en demeure.