Qu'est-ce que c'est, comment ça marche, exemples, avantages et inconvénients

Qu'est-ce qu'un paiement forfaitaire ?

Un paiement forfaitaire est le montant final dû sur un prêt structuré comme une série de petits paiements mensuels suivis d'une somme unique beaucoup plus importante à la fin de la période de prêt. Les premiers paiements peuvent correspondre à la totalité ou à la quasi-totalité des paiements d'intérêts dus sur le prêt, le paiement forfaitaire étant le principal du prêt. Ce type de prêt est connu sous le nom de prêt forfaitaire.

Le prêt immobilier à taux variable est devenu courant dans les années précédant la crise financière de 2007-2008. Il permettait aux personnes désireuses d'acheter une maison d'obtenir un remboursement hypothécaire qu'elles pouvaient se permettre, du moins dans les premières années.

Le prêt ballon n'a pas disparu avec la crise financière, mais il est désormais plus souvent utilisé pour les prêts aux entreprises. Un projet peut être financé avec un prêt qui permet des paiements minimes dès le début, le paiement ballon n'étant dû que lorsque le projet génère un retour sur investissement.

Le paiement ballon est similaire à un remboursement in fine.

Comprendre les paiements par ballon

Comme le terme « ballon » le suggère, le paiement final de ce type de prêt est considérablement élevé.

Ces dernières années, les paiements globaux sont devenus plus courants dans les prêts commerciaux que dans les prêts à la consommation. Cela permet au prêteur commercial de maintenir les coûts à court terme plus bas et de prendre en charge le paiement global avec les bénéfices futurs.

Les acheteurs de maisons individuelles utilisent la même logique, mais les risques sont plus grands. Ils maintiennent leurs coûts à court terme à un niveau bas tout en supposant que leurs revenus seront bien plus élevés lorsque le paiement final arrivera à échéance, qu'ils pourront refinancer leur prêt hypothécaire avant son échéance ou qu'ils pourront vendre la maison et rembourser la totalité du prêt hypothécaire avant l'échéance du paiement final.

Cette stratégie a échoué lors de la crise financière de 2008-2009, lorsque les propriétaires qui avaient financé leurs achats avec des prêts hypothécaires à taux variable se sont retrouvés dans l’impossibilité de vendre leur maison à un prix suffisamment élevé pour rembourser le montant qu’ils avaient emprunté.

Exemples de paiement par ballon

Une structure de dette à ballon peut être mise en œuvre pour tout type de dette. Elle est le plus souvent utilisée dans les prêts hypothécaires, les prêts automobiles et les prêts aux entreprises.

Hypothèque

Le prêt à taux variable est rarement utilisé pour les prêts hypothécaires traditionnels de 15 ou 30 ans, car les prêteurs ne veulent pas attendre aussi longtemps pour récupérer leur argent. Pour les prêts à taux variable, les prêteurs préfèrent une durée de cinq à dix ans.

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont principalement destinés aux particuliers fortunés qui peuvent se permettre de verser des acomptes importants. Ils sont souvent souscrits dans l'intention de refinancer leur prêt avant l'échéance du paiement du prêt.

Prêt ballon ou ARM

Un prêt à taux variable est parfois confondu avec un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). Avec un ARM, l'emprunteur bénéficie d'un taux d'intérêt de lancement pendant une période déterminée, généralement d'un à cinq ans. Le taux d'intérêt est réinitialisé à ce moment-là et peut continuer à être réinitialisé périodiquement jusqu'à ce que le prêt soit entièrement remboursé.

L'avantage est un taux d'intérêt très bas au début, comparé au taux d'intérêt fixe du prêt hypothécaire. L'inconvénient est la possibilité d'un taux sensiblement plus élevé par la suite.

Un ARM s’ajuste automatiquement, contrairement aux prêts ballon.

Prêt automatique

Les prêts à remboursement anticipé ne sont pas aussi courants que les prêts automobiles. Cependant, cette structure fonctionne particulièrement bien pour les personnes qui ont un besoin urgent d'acheter un véhicule mais qui ne peuvent pas immédiatement assumer des mensualités élevées.

Les restrictions en matière de crédit automobile n'étant pas aussi strictes, il est souvent plus facile pour un emprunteur d'obtenir ce type de prêt. Les prêteurs sont généralement à l'aise avec une durée de prêt automobile standard allant jusqu'à six ans.

Prêt commercial

Il est généralement plus facile pour une entreprise d'obtenir un prêt-ballon si elle dispose d'un historique financier avéré et d'un dossier de crédit favorable. Une entreprise établie peut être mieux placée qu'un salarié individuel pour réunir suffisamment d'argent pour rembourser le prêt-ballon.

Pour cette raison, les prêteurs considèrent souvent que les entreprises présentent moins de risques que les consommateurs individuels en matière de prêts commerciaux.

Les paiements échelonnés peuvent être utilisés de manière stratégique par une entreprise pour financer des besoins à court terme. L'entreprise peut recourir à un prêt échelonné sans avoir l'intention de conserver la dette jusqu'à la fin de la durée du prêt. Au lieu de cela, l'entreprise peut utiliser l'argent pour rembourser le prêt en totalité avant la fin de la durée du prêt.

Options pour éviter un paiement forfaitaire

Un emprunteur dispose de plusieurs moyens pour se débarrasser d'un paiement imminent. En plus d'éteindre la dette en remboursant le paiement final, un emprunteur peut :

• Refinancer le prêt. Un prêteur peut être disposé à travailler avec un emprunteur pour réaffecter la dette à un autre véhicule de prêt ou modifier les termes de l’accord initial.
• Vendre l'actif sous-jacent. Si le paiement du ballon est dû à l’achat d’un actif, l’emprunteur peut être contraint de liquider la participation pour éviter de faire défaut sur le prêt.
• Payer le capital à l’avance. Bien que cela ne soit pas obligatoire, un emprunteur peut être en mesure de rembourser une partie de sa dette par anticipation. Tout paiement effectué au-delà du montant des intérêts sera appliqué au solde principal. Vérifiez auprès de votre prêteur qu'il n'y a pas de pénalités ou de frais de remboursement anticipé.
• Négocier une prolongation. Similairement au refinancement, une prolongation modifie les conditions du prêt précédent. Cependant, au lieu de recevoir un nouvel accord, une prolongation ne fera que repousser le moment du paiement du solde. Vous aurez probablement les mêmes conditions de paiement qu'auparavant, mais avec des dates d'obligation différentes.

Avantages des paiements par ballon

L'avantage évident des paiements échelonnés est le faible montant du versement initial. Le montant du paiement échelonné mensuel pendant la période fixe est généralement inférieur au montant du remboursement d'un prêt entièrement amorti.

Le moment du versement du montant du prêt peut être en adéquation avec les attentes de l'emprunteur en matière de revenus. À mesure que le salaire de l'emprunteur augmente en raison de son avancement professionnel, le montant de la dette augmentera également.

Un prêt à taux variable ou un billet à ordre est souvent soumis à un processus de souscription plus court que d'autres prêts. Pour cette raison, les frais administratifs ou de transaction peuvent être moins élevés pour obtenir le prêt. L'emprunteur peut également ne pas être tenu de présenter autant de documents pour ce type de prêt, car les prêts à taux variable ne nécessitent souvent pas d'évaluation de la maison dans le cadre de la clôture du prêt.

Une structure de paiement forfaitaire est avantageuse sur le plan stratégique pour certains emprunteurs. Par exemple, les personnes qui rénovent des maisons peuvent obtenir des mensualités initiales moins élevées. L'emprunteur a le temps de rénover la maison et de la vendre avant l'échéance du paiement forfaitaire.

Cela permet aux emprunteurs de préserver les flux de trésorerie futurs pour d’autres fins.

Inconvénients des paiements par ballon

Les paiements échelonnés peuvent constituer un problème majeur dans un marché immobilier en baisse.

À mesure que les prix de l’immobilier baissent, les propriétaires risquent de ne pas être en mesure de vendre leur maison à un prix suffisant pour couvrir le paiement global, et ils pourraient être incapables de vendre à n’importe quel prix.

Pour les spéculateurs immobiliers, cela signifie se retrouver avec un prêt à taux d’intérêt élevé si les ventes stagnent.

Les emprunteurs n'ont souvent pas d'autre choix que de faire défaut sur leurs prêts et de saisir leur maison, quels que soient leurs revenus, lorsqu'ils sont confrontés à un paiement forfaitaire qu'ils ne peuvent pas se permettre. Cela entraîne la perte de la maison de l'emprunteur.

Certains pourront contracter un autre prêt pour couvrir le prochain paiement du prêt hypothécaire, mais cela met une pression énorme sur les finances d'une famille.

Les prêts hypothécaires à taux variable et les prêts automobiles peuvent être difficiles à refinancer en fonction du montant des capitaux propres remboursés. Les prêts peuvent ne payer que des intérêts au début. Dans ce cas, le propriétaire peut avoir peu ou pas de capitaux propres dans la propriété malgré des paiements réguliers pendant des années.

Ces types de prêts peuvent être plus difficiles à obtenir. Comme les remboursements du capital sont différés, les prêteurs privilégient souvent les emprunteurs ayant une cote de crédit élevée ou un acompte élevé. De plus, pour compenser la flexibilité de l'obligation principale et le risque accru pour le prêteur, les prêteurs facturent généralement des taux d'intérêt plus élevés pour les dettes à taux fixe par rapport aux autres types de prêts.

L'essentiel

Les paiements échelonnés sont relativement courants pour les entreprises. Ils réduisent les coûts de financement au cours des premières étapes d'un nouveau projet et permettent à l'entreprise de réaliser des bénéfices avant de devoir rembourser le solde du prêt.

Ils sont accessibles aux consommateurs, mais généralement uniquement à ceux qui disposent d’un acompte important et d’une bonne cote de crédit.

Lorsqu'il est utilisé pour un prêt immobilier, le paiement forfaitaire comporte des risques supplémentaires. L'acheteur paie principalement des intérêts ou seulement des intérêts pendant quelques années et compte sur la croissance du prix pour se procurer des capitaux propres.

Les emprunteurs partent du principe qu’ils peuvent refinancer leur prêt hypothécaire ou revendre leur maison en réalisant un bénéfice avant l’échéance du paiement forfaitaire. Si le marché immobilier connaît un ralentissement inattendu et que leur maison perd de la valeur, cette stratégie peut échouer.