Dans une décision importante pour les acheteurs de maison, l’Autorité de régulation immobilière du Pendjab (Punjab RERA) a précisé que les constructeurs ne peuvent pas facturer unilatéralement aux acheteurs l’augmentation de la surface de la moquette ou de la super-surface, à moins que de tels frais ne soient spécifiquement convenus dans l’accord constructeur-acheteur. Toutefois, l’autorité a également souligné que les acheteurs qui signent sciemment des accords contenant de telles conditions pourraient avoir des difficultés à contester ces accusations ultérieurement.
La décision est intervenue dans le cadre d’un différend impliquant des acheteurs de maison de Rani Ka Bagh, Amritsar, et un constructeur basé à Delhi. L’affaire souligne l’importance d’examiner attentivement les accords de propriété avant de les signer et offre des éclaircissements sur la façon dont RERA envisage les litiges concernant la superficie de la moquette, la supersurface et les conditions de tarification.
Le différend
Selon la plainte, le constructeur et les acheteurs avaient conclu un accord pour une unité résidentielle d’une superficie de moquette de 139,17 mètres carrés (1 498 pieds carrés), qui était également enregistré auprès de l’autorité RERA.
Le litige est né lors de la remise de possession de l’appartement. Les acheteurs ont allégué que le constructeur avait calculé le coût final sur la base d’une superficie de 2 570 pieds carrés au lieu de la superficie de tapis mentionnée dans l’accord. Ils ont en outre affirmé que le constructeur avait facturé 7 056 ₹ par pied carré au lieu de 6 190 ₹ par pied carré, ce qui aurait entraîné une récupération excédentaire présumée de plus de 75 ₹ lakh.
Les acheteurs ont fait valoir que le constructeur avait modifié l’esprit du modèle d’accord RERA et collecté des fonds supplémentaires par le biais de fausses déclarations. Ils ont demandé le remboursement du montant prétendument facturé pour la surface supplémentaire.
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Qu’a dit Punjab RERA ?
Punjab RERA a reconnu un principe important : un constructeur ne peut pas imposer de frais supplémentaires pour toute augmentation de la superficie du tapis ou de la super superficie, à moins que ces frais n’aient été convenus par les deux parties dans l’accord de l’acheteur.
L’autorité a observé qu’aucun montant ne peut être facturé au-delà de ce qui a été convenu contractuellement, à moins que l’accord lui-même ne prévoie de tels ajustements. Dans le même temps, Punjab RERA a noté que tous les termes et conditions contenus dans un accord valablement signé sont contraignants pour les deux parties.
Pourquoi les acheteurs de maison ont-ils perdu ?
Malgré ses observations en faveur de la transparence contractuelle, le Punjab RERA s’est prononcé contre les acheteurs concernant la demande de remboursement.
L’autorité a constaté que le contrat constructeur-acheteur mentionnait clairement la superficie totale vendue, les tarifs applicables et le prix global de la vente. Étant donné que les acheteurs avaient signé l’accord après avoir accepté ces conditions, Punjab RERA a estimé qu’ils ne pouvaient pas demander de remboursement ultérieurement simplement parce qu’ils n’étaient pas d’accord avec la structure de prix.
L’autorité a invoqué le principe juridique du « Caveat Emptor » ou « que l’acheteur se méfie », affirmant que les acheteurs doivent faire preuve de diligence raisonnable et comprendre les termes du contrat avant de signer. Il s’appuie également sur le principe « Pacta Sunt Servanda », selon lequel les accords légalement conclus doivent être honorés.
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Qu’en est-il de la super zone sous RERA ?
Pendjab RERA a également noté que l’accord modèle RERA ne reconnaît pas spécifiquement le concept de « super zone ». Au lieu de cela, il exige que la superficie du tapis et la répartition des prix soient clairement divulguées par souci de transparence. L’autorité a toutefois précisé que le modèle d’accord est conçu comme un cadre et ne restreint pas complètement la liberté contractuelle entre acheteurs et constructeurs.
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Allègement accordé
Tout en rejetant la demande de remboursement des redevances liées à la zone, la RERA du Pendjab a en partie accueilli la plainte concernant la possession tardive. L’autorité a ordonné au constructeur de payer des intérêts pour la période de retard du 31 juillet 2023 au 18 janvier 2024, calculés au MCLR le plus élevé du SBI plus 2 %, après ajustement des éventuelles cotisations impayées.
La décision rappelle que même si RERA protège les acheteurs contre des frais arbitraires, il est essentiel de comprendre chaque clause d’un contrat de propriété avant de prendre l’un des engagements financiers les plus importants de la vie.