L'Inde a plus que suffisamment de terres pour abriter toute sa population. Pourtant, pour des millions, posséder une maison est impossible.
« L'Inde a juste besoin de 4% des terrains pour abriter toute sa population avec 1 étage », écrit l'investisseur en startup Aviral Bhatnagar sur X. mais dans des villes comme Mumbai, les maisons se vendent désormais pour 50 crore ou plus – moins de 10 fois plus de pied carré que même les métros américaines.
La déconnexion ne concerne pas la rareté des terres – il s'agit de réglementation brisée, de corruption enracinée et de lois de zonage qui maintiennent les prix élevés.
L'inactions immobilières urbaines de l'Inde découle de plusieurs problèmes enracinés. Un conducteur clé est les normes de l'indice d'espace de plancher (FSI) du pays (FSI) – a été coupée entre 1,3 et 3,5 dans des métros.
Par rapport au FSI de New York d'environ 15 ou à ~ 25 de Singapour, les villes indiennes limitent la hauteur des bâtiments, l'offre de crampes et le gonflement des valeurs des terres.
Les développeurs aggravent davantage le problème. Ils ne libèrent souvent qu'une poignée d'unités initialement – parfois seulement 5 appartements sur 100 – pour créer une rareté artificielle et augmenter les prix dans les phases ultérieures.
Ajoutant au dysfonctionnement, l'immobilier reste un terrain de stationnement préféré pour l'argent noir. À Mumbai, moins de 10 familles détiendraient 20% des terres, tandis qu'environ 500 familles contrôlent la moitié de l'immobilier de la ville, concentrant la propriété et déforment la dynamique du marché.
Sarthak Ahuja, banquier d'investissement et conseiller, a récemment souligné la gravité du problème. « Si vous regardez le ratio prix / revenu (P2I) pour les maisons en Inde … le P2I moyen a atteint 11 – ce qui signifie que vous avez besoin de 11 ans de revenu complet pour pouvoir se permettre une maison … et si vous supposez que 50% de vos revenus sont en dépenses, c'est plus de 20 ans d'épargne dans l'achat d'une maison! » a-t-il expliqué.
Les conseils d'Ahuja sont clairs: à moins que vous ne puissiez payer 50% du prix d'une maison à l'avance et maintenir les EMI inférieurs à 35% de votre revenu net, la location reste le choix plus intelligent. Il recommande également d'explorer les villes de niveau 2, qui offrent une meilleure abordabilité et un meilleur potentiel de croissance.