Les litiges concernant la propriété commune sont fréquents en Inde, en particulier lorsque les familles héritent de maisons ou de terres sans diviser officiellement la propriété. Une préoccupation fréquente est de savoir si un copropriétaire peut vendre la propriété sans informer ou obtenir le consentement des autres. Bien que la loi indienne autorise un copropriétaire à transférer sa propre part indivise, il ne peut légalement vendre la totalité de la propriété sans l’accord de tous les copropriétaires.
Si vous découvrez qu’un frère ou une sœur, un conjoint, un partenaire commercial ou un autre copropriétaire tente de vendre une propriété en copropriété sans votre approbation, les experts juridiques affirment qu’agir rapidement peut aider à protéger vos droits de propriété. Voici cinq étapes importantes à considérer.
1. Confirmez ce que le copropriétaire tente de vendre
La première étape consiste à déterminer si le copropriétaire vend uniquement sa part indivise ou s’il tente de transférer la totalité de la propriété.
En vertu de l’article 44 de la loi sur le transfert de propriété de 1882, un copropriétaire ne peut légalement vendre que son propre intérêt dans la propriété. Ils ne peuvent pas transférer les actions appartenant aux autres copropriétaires. Si le bien n’a pas été partagé, l’acheteur n’acquiert que la part indivise du vendeur et non la possession exclusive d’une partie déterminée.
Comprendre la nature de la transaction proposée aidera à déterminer les recours juridiques disponibles.
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2. Envoyez immédiatement une notification légale
Si vous estimez que le projet de vente outrepasse les droits légaux du copropriétaire, les juristes recommandent de mettre en demeure le copropriétaire et l’acheteur potentiel.
L’avis doit clairement indiquer que la propriété est une propriété conjointe et que le vendeur n’a pas le pouvoir de disposer de la totalité de la propriété. Une communication précoce peut parfois empêcher la finalisation de la transaction et avertir également les acheteurs potentiels du conflit de propriété.
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3. Demander une injonction du tribunal pour arrêter la vente
Si la vente semble imminente, vous pouvez vous adresser à un tribunal civil pour obtenir une injonction temporaire ou permanente en vertu du Code de procédure civile de 1908.
Une injonction peut empêcher le copropriétaire de conclure la vente jusqu’à ce que le conflit de propriété soit résolu. Les tribunaux examinent généralement si le demandeur a un droit de propriété prima facie et si autoriser la transaction causerait un préjudice irréparable.
Il est souvent plus efficace d’obtenir une injonction avant l’enregistrement que de contester la vente une fois celle-ci réalisée.
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4. Déposer une plainte en partage pour établir la propriété
De nombreux litiges surviennent parce que les propriétés héritées restent indivises pendant des années.
Une action en partage en vertu de la Loi sur la partition de 1893 permet au tribunal de diviser formellement la propriété ou de déterminer la part de chaque copropriétaire. Une fois le partage réalisé, chaque copropriétaire reçoit des droits de propriété clairement définis sur une partie spécifique, réduisant ainsi les risques de litiges futurs.
La Cour suprême a également renforcé ce principe dans son arrêt de 2024 dans l’affaire SK Golam Lalchand contre Nandu Lal Shaw, estimant qu’un copropriétaire d’une propriété indivise ne peut pas transférer la totalité de la propriété sans avoir préalablement déterminé sa part par partage.
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5. Contester une vente frauduleuse devant les tribunaux
Si la propriété a déjà été vendue sans autorisation compétente, des recours légaux sont toujours disponibles.
Les copropriétaires peuvent demander l’annulation de l’acte de vente en vertu de la loi sur les secours spécifiques de 1963 et demander au tribunal de déclarer leurs droits de propriété. Lorsque la transaction implique une contrefaçon, une tricherie ou une usurpation d’identité, des poursuites pénales peuvent également être engagées en vertu des dispositions pertinentes de la Bharatiya Nyaya Sanhita, 2023.
Pour les acheteurs, les copropriétés nécessitent également de la prudence. L’achat auprès d’un seul copropriétaire ne transfère généralement que l’intérêt légal de cette personne et ne confère pas automatiquement la propriété exclusive de l’ensemble du bien. C’est l’une des raisons pour lesquelles les banques insistent généralement sur une vérification approfondie des titres de propriété et, dans de nombreux cas, sur le consentement ou la renonciation aux actes de tous les copropriétaires avant d’approuver les prêts immobiliers.
L’approche la plus sûre, tant pour les copropriétaires que pour les acheteurs potentiels, consiste à vérifier les registres de propriété, les entrées de mutation, les certificats de charges et les titres de propriété avant de procéder à toute transaction. Prendre ces précautions dès le début peut aider à éviter des litiges longs et coûteux plus tard.
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