L'achat d'une propriété en Inde ne consiste pas seulement à trouver le bon emplacement ou à négocier une bonne affaire. C'est un labyrinthe financier, surtout lorsque le vendeur est un Indien non résident (NRI). De la déduction du bon TDS à la gestion de l'enregistrement et à la gestion des règles fiscales en constante évolution, un faux pas peut décrocher l'acheteur en difficulté. Pour quiconque achète auprès d'un NRI, les enjeux sont encore plus élevés – la chute de l'article 195 de la loi sur l'impôt sur le revenu pourrait signifier des pénalités, des intérêts ou pire, un avis fiscal à part entière.
Lorsqu'un résident indien achète une propriété d'un NRI, les règles du TDS en vertu de l'article 195 entretiennent – sans exception. Contrairement aux transactions locales où 1% TDS s'applique au-delà de 50 lakh, ici la déduction est nettement plus élevée. L'acheteur doit déduire les TD, souvent 20% ou plus, et le déposer auprès du service de l'impôt sur le revenu. Le montant restant est versé au compte NRO du vendeur NRI; Le compte NRE ne joue aucun rôle dans cette transaction.
Une fois la taxe déposée, l'acheteur fournit le formulaire 16A (téléchargé à partir du site Web de l'impôt sur le revenu) au vendeur. Il est important de comprendre que ce TDS n'est pas une taxe sur les gains en capital – c'est une avance, ajustée plus tard lorsque le vendeur produit leur rendement en Inde.
Manquer la date limite de dépôt TDS ou la déduction au mauvais taux, et le service de l'impôt sur le revenu viendra frapper. Les TD doivent être déduits pour chaque épisode et payés le 7 du mois suivant. Le non-respect des frais d'intérêt – et non, le vendeur ne remboursera pas vos pertes.
Pour effectuer des paiements TDS, l'acheteur doit d'abord demander un bronzage sur le site Web des traces.
Le taux de TDS réel dépend de la durée du vendeur détenait la propriété:
- Tenu pendant plus de 24 mois (à long terme): TDS à 12,5%
- Tenu pendant 24 mois ou moins (à court terme): TDS à 30%
Ajouter le supplément et le cess, et le taux effectif augmente fortement:
- Moins de 50 lakh: 13,00%
- 50 ₹ lakh-1 crore: 14,30%
- 1-2 crore ₹: 14,95%
- ₹ 2-5 crore: 16,25%
- 5 crore ou plus: 17,81%
Après le budget de l'Union 2024, les NRI ne peuvent plus réclamer des prestations d'indexation. Si le prix d'achat d'origine est connu et soutenu par des documents, TDS est calculé sur les gains en capital. Sinon, il est prélevé sur la valeur de vente complète.
Une autre ride: la casserole du vendeur doit être marquée en NRI pour éviter les problèmes de liaison Aadhaar-Pan. Sinon, les remboursements de TDS ne seront pas traités même après le dépôt de rendement.
Pour certains vendeurs du NRI, il y a une solution de contournement – de la demande d'un certificat de déduction inférieur (LDC) du service fiscal. Mais c'est plus facile à dire qu'à faire. Le traitement peut prendre deux mois ou plus selon la compétence du CA du vendeur et la force des documents de soutien. À moins que l'acheteur ait le LDC en main, il doit déduire TDS au taux applicable complet.
Si une procuration (POA) est impliquée, la prudence est la clé. Selon une décision de la Cour suprême en 2022:
- Le POA doit être enregistré en Inde.
- Il doit s'agir d'un POA spécifique, lié uniquement à la propriété vendue.
- Le titulaire du POA peut signer des documents d'enregistrement mais ne peut pas recevoir de produit de vente.
- Les fonds doivent aller directement au compte NRO du vendeur.
Une procuration générale (GPA) est un drapeau rouge légal et rend la vente invalide.