La réservation d'un appartement en construction en Inde n'est pas seulement une décision financière – c'est un pari légal, explique Sujith SS de Moneydhan, qui décrit les réalités de broyage de la navigation dans le système de l'autorité de réglementation immobilière (RERA) lorsque les projets se décrochent et les acheteurs sont laissés dans les limbes.
Dans un article LinkedIn, Sujith prévient que si un constructeur s'arrête ou retarde indéfiniment la construction, les acheteurs de maisons sont confrontés non seulement à des rêves de pointage mais à des coûts en spirale – EMIS, loyer et frais juridiques – avec peu de recours immédiat.
«Vous êtes fait pour utiliser un système qui protège les constructeurs plus que les acheteurs», écrit-il.
Les acheteurs se tournent souvent vers RERA dans l'espoir, mais Sujith le décrit comme un «labyrinthe légal» qui draine le temps, l'argent et la patience. Le dépôt d'une affaire nécessite l'embauche d'un avocat – facturant souvent de 1 à 1,5 lakh à l'avance – réduisant une documentation exhaustive et en attendant les mois pour une première audience. Lorsque les audiences commencent enfin, les constructeurs demandent fréquemment des ajournements ou augmentent les objections techniques pour retarder la procédure.
Même lorsque RERA règne en faveur de l'acheteur – ordonner les remboursements, la possession ou la rémunération – la compliance reste un problème majeur. Contrairement aux verdicts des tribunaux, RERA manque de pouvoirs directs d'application. Les commandes doivent être acheminées par le bureau du collecteur de district pour exécution.
C'est là que le prochain obstacle émerge. Le processus consiste à naviguer dans les couches de bureaucratie – des tehsildars aux talathis aux inspecteurs des revenus – chaque étape sujette aux retards, à la mauvaise gestion ou à la négligence pure et simple. Sujith écrit que les tehsildars déprialisent souvent les commandes de RERA, et les acheteurs doivent poursuivre les documents par le biais de plusieurs bureaux gouvernementaux.
Même si le collecteur accepte d'agir et initie la pièce jointe ou la vente aux enchères, l'application est loin d'être garantie. «Vous n'avez pas accès à la liste des actifs du constructeur», note Sujith. Les constructeurs peuvent avoir déplacé des actifs ou cachés et sans soutien institutionnel, les efforts de récupération peuvent s'étendre en années.
En fin de compte, le poste de Sujith ne fait pas que documenter la frustration des acheteurs – il expose l'écart entre la réglementation et l'application du secteur immobilier de l'Inde, où une victoire sur papier ne se traduit souvent pas par la justice sur le terrain.