À mesure que les besoins financiers augmentent pour la population vieillissante de l'Inde, un prêt hypothécaire inversé est de plus en plus considéré comme une bouée de sauvetage pour les personnes âgées qui cherchent à convertir leurs capitaux propres en un revenu constant. Contrairement aux hypothèques traditionnelles, où les emprunteurs effectuent des paiements EMI, une hypothèque inversée fonctionne en sens inverse – le prêteur paie le propriétaire, soit comme une somme forfaitaire, dans des paiements mensuels réguliers, soit comme une ligne de crédit. Surtout, les personnes âgées optant pour ce prêt dans le cadre d'un régime novifié par le gouvernement bénéficient également d'avantages fiscaux clés, notamment l'exonération de l'impôt sur les gains en capital.
En vertu des articles 47 (XVI) et 10 (43) de la loi de 1961 pour l'impôt sur le revenu, les produits reçus d'un prêt hypothécaire inversé ne sont pas traités comme un revenu imposable. De plus, aucune taxe sur les gains en capital n'est perçue lorsque la propriété est hypothéquée au prêteur dans le cadre du programme.
«Le transfert d'une propriété résidentielle par le biais d'une hypothèque inversée conformément au régime hypothécaire inversé fait et notifié par le gouvernement central pour les personnes âgées, n'est pas susceptible d'être imposée comme gain en capital», indique le service de l'impôt sur le revenu.
«Même le montant du prêt reçu n'est pas imposable en vertu d'un autre chef de revenu», ajoute-t-il.
La clarté fiscale a également été décrite dans des commentaires d'experts sur le sujet.
«Les personnes âgées peuvent bénéficier de l'exonération de l'impôt des montants reçus en vertu de l'hypothèque inversée comme suit:
Ø Le transfert de ces biens résidentiels à titre d'hypothèque inversée conformément au régime hypothécaire inversé notifié par le gouvernement central pour les personnes âgées n'est pas susceptible d'être imposé en tant que gains en capital conformément à l'article 47 (XVI) de la loi informatique.
Ø Les paiements reçus en vertu de l'hypothèque inversée, soit en versement ou en somme forfaitaire par un individu seraient exonérés de taxes U / S 10 (43) de la loi sur l'informatique. »
Expliquant le mécanisme, la CA, le Dr Suresh Surana, a déclaré: «L'hypothèque inversée est un type de facilité de prêt qui offre une option aux personnes âgées pour remplacer leur flux de revenus régulier … La réception de ce prêt serait sous la forme d'un montant forfaitaire, des paiements mensuels fixes, etc., en considération de l'hypothèque de la propriété de la Chambre.»
Il a noté que la maison doit être auto-constituée et exempte de litiges, et les banques évaluent généralement la valeur marchande de la propriété tout en maintenant une marge (généralement 20%). Le prêt est remboursé non pas par l'emprunteur, mais récupéré par le prêteur de la vente de la maison après le décès de l'emprunteur ou en violation des conditions.
Pour être admissible à une hypothèque inversée, une personne doit avoir au moins 60 ans. En cas de demande conjointe, de nombreuses banques stipulent le conjoint doit avoir au moins 58 ans. Par exemple, SBI, qui offre actuellement des prêts hypothécaires inversés à 10,55%, nécessite ces seuils d'âge.
« Un prêt hypothécaire inversé est un outil financier utile pour les personnes âgées qui possèdent une maison mais qui manquent de revenus réguliers … ils peuvent promettre leur propriété résidentielle auto-occupée à une banque ou à NBFC et recevoir des paiements réguliers sans renoncer à la propriété ou à la possession de leur vie », a déclaré Dinkar Sharma, secrétaire et partenaire de compagnie et partenaire chez Jotwani.
Sharma a illustré le cas d'un résident de Delhi âgé de 70 ans qui utilise une propriété Rs 1 crore pour recevoir 25 000 roupies par mois pendant 15 ans, sans remboursement au cours de sa vie. Postez sa mort, la banque vend la maison pour récupérer les cotisations. Si le produit de la vente dépasse le prêt, le reste va aux héritiers légaux. Alternativement, les héritiers peuvent rembourser les cotisations complètes et conserver la propriété.
Cette structure offre à l'indépendance financière des propriétaires de seniors tout en évitant l'impôt immédiat sur les gains en capital. Cependant, lorsque la propriété est finalement vendue par la banque ou les héritiers, les règles régulières des gains en capital s'appliquent.
Pourtant, le produit n'est pas sans inconvénients. Alors que les emprunteurs conservent le droit de vivre à leur domicile jusqu'à la mort, la plupart des prêts hypothécaires inversés ont un mandat fixe de 10 à 15 ans. Ceux qui survivent à cette période peuvent faire face à l'incertitude sur les paiements continus.
De plus, les taux d'intérêt hypothécaires inversés sont nettement plus élevés que les prêts immobiliers ordinaires. Par exemple, SBI facture de 10,55% pour les prêts hypothécaires inversés, par rapport aux prêts immobiliers qui commencent à seulement 7,5% pour les emprunteurs de solvabilité.
Ainsi, bien que les hypothèques inversées soient efficaces pour combler les lacunes en espèces de la retraite, ils peuvent ne pas convenir à tout le monde, en particulier ceux qui ont l'intention de passer chez eux comme héritage. Les familles doivent peser le confort financier offert aux anciens contre le coût et les complexités liés à la récupération de la propriété plus tard.