Le marché du logement de l'Inde fait face à une inadéquation de demande de demande frappante. Alors que des millions de familles urbaines aspirent à posséder une maison, en particulier dans des métros comme Mumbai, Delhi et Bengaluru, l'offre de logements abordables reste limité. Les développeurs priorisent souvent la priorité des projets de luxe ou de ticket, laissant les acheteurs de la classe moyenne. Ce déséquilibre signifie que la demande est soutenue dans l'extrémité supérieure du marché, tandis que l'abordabilité de l'utilisateur final authentique continue de s'éroder.
Dans un article détaillé sur X (anciennement Twitter), le comptable agréé Nitin Kaushik a éclaté pourquoi le marché immobilier de l'Inde continue de défier l'économie conventionnelle, malgré un faible abordabilité et de mauvais rendements locatifs.
Kaushik a commencé avec une comparaison frappante: «À Mumbai, un coût moyen de 2BHK d'environ 2 crore, tandis que le revenu familial moyen est d'environ 25 lakh par an. C'est un ratio de prix vers le revenu 8X – comme Londres. Mais contrairement à Londres, les salaires en Inde n'augmentent pas avec l'inflation, les structures hypothécaires sont inflexibles et les rendez-vous à la touche de 2%.».
Pourtant, malgré ces déséquilibres, les prix de l'immobilier ne baissent pas. Kaushik a décrit quatre raisons clés derrière ce phénomène:
1. Coussin d'argent noir: Une partie importante des transactions immobilières implique toujours des espèces non comptabilisées, qui coussinaient les prix des réalités de l'abordabilité. Même si les acheteurs salariés ne peuvent pas se permettre des maisons, la «demande d'investissement» maintient le marché.
2. Obsession culturelle pour posséder une maison: L'accession à la propriété en Inde reste profondément émotionnelle. Les familles s'étendent souvent au-delà de l'économie – plongeant dans les économies des parents, les ventes d'or ou les prêts informels – pour sécuriser une propriété.
3. Alimentation limitée dans les zones privilégiées: Dans des villes comme Mumbai, Delhi et Bengaluru, les développeurs réduisent rarement les prix. Au lieu de cela, ils retardent les lancements, garantissant que la rareté maintient les évaluations élevées.
4. Crédit facile et taux de défaut faibles: Les banques recourent rarement à des saisies agressives et la restructuration des prêts est courante. Cette approche douce empêche les ventes de détresse, en maintenant les corrections de prix à distance.
Kaushik a toutefois averti que cette résilience inhabituelle pourrait devenir dangereuse: «Lorsque les salaires sont loin derrière les prix de l'immobilier, la propriété de la maison passe d'une nécessité à un jeu spéculatif. Les acheteurs réels ne sont pas des débutants mais ceux qui partent de l'argent.»
Pour les investisseurs individuels, cela signifie que les rendements locatifs couvrent rarement les EMI, ce qui fait de l'appréciation des prix le seul espoir de rendements. Si cela ralentit, l'immobilier pourrait sous-performer des actifs plus sûrs.
Kaushik a conclu: «L'immobilier indien n'est pas à l'abri de la correction – il est simplement protégé par des facteurs de demande uniques. Les salaires du jour, le crédit et la liquidité se séchent ensemble, l'histoire changera. Jusque-là, les prix continueront à défier la logique.»