La remise des documents de propriété originaux à une banque est une partie standard du processus de prêt immobilier. Les emprunteurs soumettent régulièrement des actes de vente, des dossiers fiscaux et des documents de propriété en garantie des prêts au logement, faisant confiance aux banques pour les protéger en toute sécurité. Mais que se passe-t-il si ces documents disparaissent alors qu’ils sont en garde à la banque ?
Selon CA Kanan Bahl, fondateur de Fingrowth Media, une affaire impliquant un emprunteur de Bengaluru a mis en évidence d’importants principes juridiques et droits des consommateurs qui pourraient affecter les clients de prêts immobiliers à travers l’Inde.
L’affaire concerne Manoj Madhusudhanan, qui a contracté un prêt immobilier de 1,86 crore ₹ auprès d’une banque privée en 2016 pour une propriété à Bengaluru. Dans le cadre du processus de prêt, il a déposé les documents originaux, notamment les actes de vente, les papiers khata, les reçus fiscaux et le certificat de charge auprès du prêteur en garantie.
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Une telle documentation est une pratique courante dans les prêts immobiliers garantis, où les banques conservent les documents de propriété originaux jusqu’à ce que les obligations du prêt soient remplies.
Cependant, le différend a commencé après que la banque a transféré les documents de Bangalore à Hyderabad via le service de messagerie Blue Dart, et le fichier n’aurait jamais atteint sa destination.
Selon Bahl, la banque a soutenu que le problème était dû à l’entreprise de messagerie et a fait valoir que la responsabilité incombait au prestataire logistique plutôt qu’au prêteur lui-même.
Médiateur bancaire
Suite à la perte de documents, Manoj s’est adressé au médiateur bancaire pour obtenir réparation.
Le Médiateur a ordonné à la banque de délivrer des documents en double, de publier un avis public et de verser une indemnité de 25 000 ₹.
Cependant, le montant de l’indemnisation est devenu un sujet de discorde majeur.
Pour une propriété qui aurait été évaluée à environ 5 crores ₹, Manoj a estimé que le montant était insuffisant compte tenu de la gravité de la perte des titres de propriété originaux. Les papiers de propriété originaux jouent un rôle essentiel dans la preuve de propriété et sont souvent requis dans les transactions futures, la revente, la vérification légale et les activités de financement.
Plutôt que d’accepter le résultat, Manoj a encore aggravé la situation.
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Votre banque est-elle responsable ?
L’affaire a finalement été portée devant la National Consumer Disputes Redressal Commission (NCDRC), le forum suprême des consommateurs en Inde.
Selon Bahl, la NCDRC a adopté une vision différente de la responsabilité. La commission aurait constaté qu’une fois les documents déposés, ils restaient sous la garde de la banque.
Le forum a en outre estimé que la banque elle-même avait choisi l’agence de messagerie et ne pouvait donc pas transférer la responsabilité à un tiers.
La commission a estimé que la responsabilité ne peut pas simplement être externalisée.
Le NCDRC a ordonné à la banque de reconstituer les documents manquants à ses propres frais, de signer une caution d’indemnisation et de verser une indemnité de 25 lakh ₹ à l’emprunteur.
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Leçons clés
L’affaire juridique n’est cependant pas terminée. Selon Bahl, la banque a contesté la décision du NCDRC devant la Cour suprême.
Jusqu’à ce qu’une décision finale soit rendue, le principe juridique plus large cité par la NCDRC continue de revêtir de l’importance dans les forums de consommateurs.
Bahl a souligné plusieurs leçons pour les emprunteurs qui remettent les documents originaux aux prêteurs.
Il a conseillé aux emprunteurs de conserver une trace écrite détaillée de chaque document original soumis, d’insister sur une reconnaissance formelle de la banque et de conserver des copies numérisées pour référence.
Il a ajouté qu’une fois les documents déposés, ils tombent sous la garde de la banque, et des explications telles que « la société de messagerie les a perdus » ne dégagent pas nécessairement les prêteurs de leur responsabilité.