L'achat d'un appartement sur EMI et le louer peuvent sembler intelligents, mais en 2025, c'est l'une des erreurs de finance personnelle les plus coûteuses que de nombreux Indiens font, explique Aditya Kondawar, partenaire et vice-présidente de Complete Circle Capital.
Dans un article sur X, Kondawar a averti: «Acheter un appartement sur EMI à 8 à 9% d'intérêt et la louer à un rendement de 3 à 4% – avec l'entretien et d'autres frais, il s'agit d'un rendement maigre de 2 à 3%. Il est préférable d'investir dans des actifs financiers et d'en faire une rente.»
L'inadéquation est claire: les rendements de location nets dans les meilleures métros de l'Inde sont actuellement bien en deçà des taux d'intérêt moyens des prêts immobiliers. Selon les données publiques, les rendements nets – après avoir pris en compte les taxes, l'entretien, la vacance et la réparation – oscillent environ 3% à 5% par an. Pendant ce temps, les prêts immobiliers des principaux banques coûtent aux emprunteurs d'environ 8 à 9% par an.
Ce déséquilibre financier est le plus net dans les villes comme Delhi (3%), Kolkata (3,3%) et Hyderabad (3,5%), où les revenus de location ont du mal à couvrir même la moitié du fardeau EMI. Même dans des marchés relativement plus forts comme Bengaluru (4,8%), Pune (4,5%) et Gurugram (4,3%), les coûts d'emprunt du sentier.
Le problème de base, explique Kondawar, réside dans la façon dont les prix de l'immobilier ont augmenté plus rapidement que les loyers, la compression des rendements. Ajoutez des coûts réguliers comme les cotisations de la société, l'assurance et les impôts fonciers – généralement 1 à 1,5% de la valeur de la propriété – et les rendements diminuent encore plus. Les périodes de vacance érodent également les rendements, ce qui rend les revenus de location peu fiables.
En comparaison, des instruments financiers tels que les fonds d'endettement, les FD à intérêt élevé et les fonds communs de placement équilibrés fournissent actuellement des rendements après impôt de 6 à 7% ou plus. Ces options offrent également des liquidités, des risques plus faibles et nécessitent une gestion beaucoup moins active.
À moins qu'une propriété n'apprécie une appréciation exceptionnelle du capital ou n'est pas située dans une zone à haute occupation à haute occupation, Kondawar fait valoir que le financement d'un plat pour les revenus de location est une stratégie sous-optimale dans le paysage économique d'aujourd'hui.