Le rêve de Rohit Sinha fut de courte durée ; cela a duré 12 mois avant de se transformer en cauchemar. Attiré par les promesses du constructeur, Sinha a acheté et emménagé dans son appartement, à Delhi, en 2007. Mais tout comme les promesses, la qualité de la construction s’est révélée fragile. Les installations annoncées n’ont pas été livrées : la piscine avait la taille d’une piscine pour enfants, le club ne faisait même pas partie du plan, l’espace vert a été repris par le gouvernement de l’État. Alors même qu’il se bat, avec d’autres habitants, pour ses droits, le constructeur a lancé un autre projet dans la même localité, en tenant des promesses similaires. « Étonnamment, même si nous avons informé les acheteurs potentiels de nos problèmes, le constructeur a réussi à vendre un grand nombre d’unités », explique Sinha. Lorsque Money Today a approché le constructeur, il lui a simplement répondu : « Nous vendons nos projets séparément et l’un n’a rien à voir avec l’autre. De plus, aujourd’hui, la situation est très différente de celle de 2007. »
La situation est en effet différente, non pas en termes de risques auxquels les acheteurs sont confrontés, mais en termes d’ingéniosité utilisée par les constructeurs pour vendre leurs projets. Ils utilisent de vieilles astuces, de nouveaux leurres et de nombreuses fausses promesses. Voici quelques attractions promises et les raisons pour lesquelles vous ne devriez pas les prendre au pied de la lettre.
Vendre l’emplacement
L’immobilier est avant tout une question de bon emplacement et un projet à « distance de marche » d’une station de métro ou « le long de l’autoroute » semble une bonne chose. C’est l’une des raisons pour lesquelles la plupart des promoteurs vendent davantage l’emplacement que le projet. Mais avant d’envisager l’offre, visitez le site. Certains développeurs ont renommé des lieux sans autorisation officielle. Vous entendrez donc parler de Gurgaon Extension, Whitefield.
Extension ou Noida Extension malgré un déni de l’existence de telles localités par les autorités locales respectives. De même, un trajet de cinq minutes en voiture se traduira probablement par une exploration de 45 minutes aux heures de pointe.
Projets d’infrastructures proposés
La plupart des spéculateurs, ou des investisseurs qui souhaitent vendre avec un profit énorme, suivent aveuglément une règle : acheter une propriété à proximité d’un méga projet d’infrastructure proposé, comme un métro, un deuxième aéroport ou l’agrandissement d’une autoroute existante. Lorsque le projet est terminé, le prix de la propriété autour ou le long du parcours a tendance à grimper considérablement. Attention toutefois au mot « proposé », qu’il s’agisse d’une route d’accès ou d’une station de métro. Les projets de logements sont vendus sur la base de propositions qui peuvent être au stade de l’approbation ou qui n’ont peut-être pas été planifiées du tout. L’emplacement de Greater Noida a été vendu sur la promesse d’un prochain aéroport, mais ce n’est même pas près d’être une réalité. La plupart de ces projets « proposés » sont retardés, mis de côté ou annulés. Dans de tels cas, la valeur de la propriété stagne, voire diminue, à mesure que les spéculateurs encaissent et recherchent d’autres opportunités d’investissement.
Prêt à prendre possession
C’est le différenciateur le plus courant entre un projet susceptible d’être retardé et un projet dans lequel vous pouvez vous lancer dès que vous l’achetez. Cependant, le sens de l’expression varie selon les projets et les villes. Dans certains cas, les acheteurs ont reçu une « possession » sans installations de base comme des ascenseurs ou un raccordement à l’eau. Dans d’autres, on leur a montré une tour en voie d’achèvement, pour ensuite se faire dire que « leur » tour est toujours en construction. Les experts conseillent une visite sur place avant de payer.
Paiement lié à la construction
L’agent de marketing du constructeur vous parlera de son bilan méticuleux en matière de livraison des projets à temps. Pour le rendre plus convaincant, il vous proposera un plan de paiement lié à la construction : « Vous pouvez payer en fonction de la construction. Ne payez pas si nous sommes lents. » Mais même si les travaux se déroulent dans les délais, il veillera à ce que vous payiez à temps. Une fois que vous avez payé la moitié du montant, il peut vous menacer d’annulation. N’oubliez pas que les paiements liés à la construction ne constituent pas une assurance contre les projets retardés.
Retours garantis
Il y a quelque temps encore, ce produit était utilisé comme carotte pour les projets commerciaux, mais il est désormais également annoncé pour les projets résidentiels. Ce sont principalement les petits promoteurs, désespérés à la recherche de fonds, qui proposent de tels projets. Ainsi, ce n’est qu’après avoir effectué l’acompte que vous serez informé des petits caractères : vous obtenez les rendements uniquement si vous partagez la propriété avec deux autres personnes ou si les rendements annoncés concernent uniquement un investissement supérieur à un certain montant. Le constructeur sait qu’après avoir investi de l’argent, soit vous resterez sur place, soit vous investirez davantage pour de meilleurs rendements.
Le logement abordable
C’est le mot à la mode depuis plus d’un an, mais avant d’acheter, réduisez la valeur annoncée du projet et voyez ce que vous obtenez réellement. Il y aura probablement une énorme différence entre le projet promis et le projet livré. Le rapport super surface/surface tapis pourrait donc être très asymétrique. Découvrez également le coût réel du projet ; le constructeur n’a peut-être pas inclus le prix de l’adhésion au club, l’entretien, les frais de piscine, etc.
Le luxe d’aujourd’hui, la classe moyenne d’hier
Le luxe semble à nouveau recherché étant donné le nombre de projets de ce type lancés au cours des trois derniers mois. Une bonne opportunité pour les investisseurs ? Pas vraiment. Les constructeurs colportent ces projets parce que les marges sont plus élevées, mais le « luxe » d’aujourd’hui est la « classe moyenne » d’hier. Une comparaison avec les projets « abordables » actuels de la taille d’une boîte les fait paraître « de luxe » et donne aux développeurs le droit de facturer un supplément sur les coûts tels que l’adhésion au club et la maintenance. Les experts estiment qu’une double baisse pourrait se produire en ce qui concerne les projets haut de gamme, car il n’y a pas assez d’acheteurs. Certains promoteurs ont également vendu des terres agricoles au nom d’un projet de « ferme » sans l’autorisation des autorités.
Une demande douteuse
Si vous dites au promoteur que vous avez besoin de temps pour réfléchir avant d’acheter, il dressera la liste des acheteurs faisant la queue pour acheter la propriété. D’autres vous avertiront d’une éventuelle hausse des prix, de la manière dont ceux-ci ont augmenté au cours des dernières années ou de la manière dont la phase 1 du même projet a été vendue en quelques jours. Dans 90 pour cent des cas, c’est un mensonge, et si vous marchandez, vous obtiendrez forcément une meilleure affaire.
Organiser le financement
Les programmes attrayants comme le zéro EMI comportent un piège. Ne croyez pas le constructeur s’il vous demande de verser la mise de fonds et promet d’organiser le financement plus tard. Même s’il vous met en relation avec le représentant de la banque et vous assure du prêt, demandez directement à la banque de meilleurs taux. Dans la plupart des cas, le taux proposé par l’agent de la banque, qui a installé un stand sur le site du projet, est plus élevé que celui proposé par la banque si vous l’approchez directement.