Les derniers mois ont déconcerté les acheteurs immobiliers. Des signaux contradictoires sur les prix de l’immobilier les ont amenés à se demander dans quelle direction se diriger : attendre que les prix baissent ou se précipiter pour acheter avant de s’apprécier. Alors que l’ambiguïté des prix de l’immobilier, résidentiel et commercial, peut être attribuée à la demande et à l’offre locales, que est censé faire un acheteur ? Nous avons demandé à quelques experts de faire le point sur le marché actuel pour vous aider à décider de votre plan d’action.
Secteur résidentiel
Scénario actuel : Alors que la demande d’immobilier résidentiel s’est accélérée en 2009 en raison du lancement de projets de logements abordables (moins de Rs 20 lakh), l’attention s’est désormais portée sur le segment à revenu intermédiaire (Rs 30-50 lakh), qui assiste au lancement de nombreux nouveaux projets. Quant aux prix, après une première hausse début 2010, ils se sont stabilisés dans la plupart des villes. Dans des endroits comme Mumbai, l’appréciation des prix a été freinée par les nouveaux lancements. En fait, les stocks d’invendus dans certaines villes ont incité les constructeurs à offrir des rabais. Les experts estiment que si les prix augmentent à l’avenir, l’absorption des projets pourrait diminuer, ce qui affecterait l’exécution des projets. La tendance aux logements à bas prix, avec des unités plus petites et des spécifications ajustées, devrait également se poursuivre.
Sur le segment des logements haut de gamme (Rs 1-3,5 crore), la demande s’est accélérée dans certaines villes. Un signe de reprise dans ce segment est le récent accord conclu à Mumbai, le plus important de la ville : Lodha Developers a accepté de payer au gouvernement du Maharashtra Rs 4 050 crore sur cinq ans pour le droit de construire un complexe d’appartements à plusieurs étages dans une banlieue centrale. « À mesure que l’économie se développe et que les niveaux de revenus s’améliorent, il existe une demande pour des logements haut de gamme de haute qualité », déclare JC Sharma, MD, Sobha Developers. Selon le cabinet de conseil immobilier international Cushman and Wakefield, les promoteurs prévoient de commencer la construction de près de 9 000 maisons de luxe dans toutes les grandes villes indiennes au cours des quatre prochaines années. Cependant, certains experts estiment que cette augmentation de la demande est plus visible dans les métropoles comme Delhi et Mumbai que dans les villes du sud de l’Inde.
Ce qu’il faut faire: Les constructeurs se sont empressés de lancer de nouveaux projets, mais l’exécution est la clé. Ainsi, avant de décider d’un emplacement ou d’un projet, cochez autant d’options que possible. Lorsque vous prenez une décision, gardez à l’esprit que les constructeurs sont prêts à offrir des rabais si vous négociez dur. De plus, si vous craignez que la tendance des projets abordables se déplace vers des projets haut de gamme, rassurez-vous car elle se poursuivra en raison de l’offre qui a été construite dans cet espace.
Prêts immobiliers
Scénario actuel : Malgré la hausse des taux d’intérêt par la Reserve Bank of India dans le cadre de la précédente politique de crédit, les banques ne l’ont pas répercutée sur les emprunteurs immobiliers et les taux actuels devraient se maintenir pendant encore un certain temps. Cela s’explique par le fait que la liquidité est encore élevée et que les retraits de crédit auprès des banques sont faibles. Même si les récentes enchères 3G et les paiements anticipés d’impôts par les entreprises vont aspirer une partie des liquidités, l’impact ne devrait pas être suffisamment important pour que les banques augmentent les taux. Certaines banques ont même prolongé les prêts promotionnels lancés il y a un an, tandis que d’autres ont légèrement augmenté les taux (environ 0,5 pour cent) de ces programmes.
Ce qu’il faut faire: Ne basez pas votre décision d’achat sur les taux des prêts immobiliers, car à mesure que la mondialisation et un marketing agressif conduisent à des cycles de taux plus petits, des périodes volatiles apparaîtront inévitablement pendant la durée du prêt.
Secteur commercial
Scénario actuel : L’immobilier commercial est un investissement réservé à un faible pourcentage d’investisseurs individuels, attirant les acheteurs car les rendements locatifs sont plus élevés que ceux de l’immobilier résidentiel. Même si les loyers ont diminué au cours de l’année écoulée en raison d’une offre excédentaire dans le segment, ils ont commencé à se stabiliser depuis le début de cette année. Cependant, la baisse se poursuit dans certaines poches. Cette situation est susceptible de perdurer car la majeure partie de l’offre attendue en 2010 (près de 4,8 millions de pieds carrés de surfaces commerciales) est à un stade avancé de construction.
En outre, compte tenu de l’incertitude ambiante, la plupart des locataires optent pour des accords de partage des revenus, ce qui implique que les rendements locatifs pourraient ne pas être stables. Certains projets commerciaux pourraient également être transformés en bureaux ou en espaces résidentiels.
Ce qu’il faut faire: À moins d’obtenir le bien commercial à un prix attractif, il vaut mieux l’éviter pendant un certain temps. N’investissez que si vous pouvez le conserver sur le long terme, car les locations ne devraient reprendre qu’au début de l’année prochaine.