Bien qu’ils constituent le plus grand groupe d’investisseurs dans toutes les classes d’actifs, les acteurs particuliers restent les plus vulnérables. Leurs droits sont peu protégés en raison des divergences dans le cadre réglementaire. Cela rend de nombreuses classes d’actifs impopulaires en Inde, et l’immobilier en fait partie. Le secteur ne dispose pas d’un régulateur dédié et la participation du gouvernement est minime. Alors que Sebi régule les marchés des capitaux, Irda le marché des assurances et la RBI le secteur bancaire, le secteur immobilier ne dispose d’aucun régulateur pour protéger les intérêts des parties prenantes. Cela nuit non seulement à l’investisseur, mais retarde également la croissance de l’industrie.
Les investisseurs particuliers sont attirés par n’importe quelle classe d’actifs pour quatre raisons principales. Il s’agit de l’appréciation du capital, du rendement, de la liquidité et de l’environnement réglementaire. Bien que l’investissement immobilier soit attractif en Inde, il pâtit des contraintes de liquidité et des contraintes réglementaires (notamment l’impact fiscal). Ceux-ci constituent des obstacles au développement du secteur en tant que classe d’actifs attractive pour les investisseurs particuliers. En outre, le montant de ces investissements constitue un problème, notamment en raison de l’absence d’un marché mature des fonds de placement immobilier (REIT). Un régulateur du secteur du logement peut être la première étape vers la résolution de ce problème.
Les contraintes de liquidité, en raison de la négociabilité et de la taille des unités, constituent un défi pour le développement de l’immobilier en tant que classe d’actifs populaire. Même si les structures d’investissement, telles que les REIT et les REMF (fonds communs de placement immobiliers), ont résolu ce problème dans la plupart des marchés développés, elles n’ont pas décollé en Inde en raison de leur faible faisabilité. Des droits de timbre élevés, une double imposition, des réglementations obsolètes, une période de blocage et des problèmes d’évaluation juste ou comparable ont entravé la croissance d’un marché liquide des REIT et des REMF en Inde.
Les investissements dans des REIT ou des REMF devraient être traités au même titre que ceux dans des actions cotées ou des fonds communs de placement et devraient bénéficier d’avantages, tels qu’une exonération des plus-values après une période de détention d’un an et la suppression de l’impôt sur les distributions de dividendes. Cela faciliterait le développement d’un marché liquide de l’investissement immobilier. Un marché REIT et REMF liquide et dynamique permettra non seulement de surmonter les contraintes de liquidité, mais réduira également le montant du ticket d’investissement dans le secteur.
Cela rendra le marché plus accessible aux investisseurs particuliers disposant d’un petit capital. Un autre défi auquel sont confrontés les investisseurs particuliers dans l’immobilier est la non-disponibilité de données authentiques sur le secteur. Contrairement à d’autres classes d’actifs, l’immobilier est hétérogène et est affecté par des variables telles que l’emplacement, la qualité de la construction et la réputation du constructeur, qui peuvent toutes avoir un impact direct sur la décision d’investissement. Actuellement, les ressources disponibles dans le domaine public sont limitées pour comparer des propriétés similaires dans un emplacement donné.
Contrairement aux marchés développés, où les agences gouvernementales dédiées publient divers indices pour comparer les propriétés en termes de prix, ces informations ne sont pas accessibles aux investisseurs particuliers en Inde. Bien que le gouvernement ait lancé un solide indice du logement par l’intermédiaire de la Banque nationale du logement (NHB), à l’instar de celui existant sur les marchés développés, son acceptation sur le marché comme référence reste minime. Néanmoins, une autorité centrale devrait être mise en place pour collecter et rassembler ces données à travers le pays et les publier régulièrement.
Cela serait similaire au travail effectué respectivement par la RBI et l’Association des fonds communs de placement en Inde (Amfi) pour les banques et les fonds communs de placement. Les données limitées disponibles sur le secteur et la valorisation de l’immobilier ont découragé les investisseurs, en particulier les particuliers, et les éloignent. Les décideurs politiques ont longtemps ignoré le marché immobilier indien.
Afin de parvenir à une participation durable et inclusive dans le secteur, le gouvernement devra élaborer une politique articulée à long terme. Les investisseurs particuliers peuvent fournir les liquidités indispensables à ce secteur, mais à moins que les changements mentionnés ci-dessus ne soient mis en œuvre rapidement, cela restera un investissement impopulaire pour eux.