Alors que le budget de l’Union pour l’exercice 27 ne dure que deux semaines, le secteur immobilier indien renforce ses attentes de la part du gouvernement, à la recherche d’une poussée budgétaire capable de relancer le logement abordable, d’élargir l’offre de locations et de rendre l’accession à la propriété plus efficace sur le plan fiscal. Contribuant à près de 7 % du PIB et employant plus de 70 millions de personnes, l’immobilier reste essentiel à la croissance économique, à la création d’emplois et à la transformation urbaine. Les dirigeants de l’industrie estiment qu’un cadre politique favorable dans le budget 2026 pourrait débloquer la prochaine phase de croissance tirée par le logement et accélérer la vision du logement pour tous.
Une préoccupation majeure est la baisse constante des ventes de logements abordables. Les maisons dont le prix est inférieur à Rs 50 lakh représentaient 54 % des ventes totales en 2018, mais cette part est tombée à seulement 21 % en 2025. Même si la demande globale de logements est restée résiliente, les ventes de logements abordables ont chuté de 17 % sur un an en 2025, reflétant la pression de la hausse des prix de l’immobilier, de la diminution des revenus disponibles et de l’accès limité au crédit formel.
Pour relancer ce segment, l’industrie appelle à repenser les aides au logement existantes. Dans le cadre du PMAY 2.0, les acheteurs reçoivent une bonification d’intérêt de 4 % sur les prêts jusqu’à Rs 8 lakh, sous réserve d’un plafond total de prêt de Rs 25 lakh et d’une limite de valeur de la maison de Rs 35 lakh. Cependant, dans les grandes villes, les prix des logements dépassent souvent ce seuil, ce qui rend de nombreux primo-accédants inéligibles. Les promoteurs exhortent le gouvernement à relever la limite de la valeur des maisons à Rs 75 lakh, ou à l’aligner sur les normes du secteur prioritaire de la RBI, afin de refléter les réalités des coûts urbains.
Une autre proposition largement soutenue consiste à augmenter la déduction sur les intérêts des prêts immobiliers en vertu de l’article 24(b) de Rs 2 lakh à Rs 5 lakh afin d’améliorer l’abordabilité pour les utilisateurs finaux.
Parallèlement à l’accession à la propriété, le logement locatif apparaît comme une priorité politique majeure. Alors que le programme de complexes de logements locatifs abordables (ARHC) s’est largement concentré sur les migrants urbains, les experts du secteur estiment que le budget devrait élargir sa portée pour répondre aux besoins des ménages à faible revenu pour lesquels l’accession à la propriété reste hors de portée.
Une proposition qui gagne du terrain est une exonération fiscale totale sur les revenus locatifs jusqu’à Rs 3 lakh pour les maisons dont le prix est inférieur à Rs 50 lakh, ce qui pourrait encourager les investisseurs à louer des logements vacants et stimuler l’offre locative dans les segments à forte demande.
La disponibilité des terres reste un autre défi structurel. Les promoteurs suggèrent que les terrains gouvernementaux excédentaires dans les zones urbaines – appartenant aux chemins de fer, aux forces de défense ou à d’autres organismes publics – pourraient être exploités pour des logements locatifs à haute densité. Dans le cadre d’un tel modèle, les logements seraient proposés uniquement à la location à long terme aux ménages éligibles à faible revenu, la propriété étant conservée par le gouvernement pour garantir l’abordabilité et empêcher la revente spéculative. En complément, le secteur recherche également des exonérations fiscales pour les logements locatifs spécialement construits et un financement du déficit de viabilité pour les projets ARHC dans les villes de niveau II et III.
Réformes fiscales
L’efficacité fiscale en matière d’achat de logements est un autre domaine dans lequel une réforme est recherchée. En vertu de l’article 54 de la Loi de l’impôt sur le revenu, les gains en capital provenant de la vente d’une maison peuvent être réinvestis dans une nouvelle propriété, mais les exonérations sur les maisons en construction ne sont disponibles que si le projet est achevé dans un délai de trois ans. Les grands développements résidentiels prenant de plus en plus de temps, l’industrie exhorte le gouvernement à prolonger ce délai à cinq ans. Certains demandent également d’assouplir les délais d’achat d’une nouvelle propriété avant de vendre une ancienne, offrant ainsi aux propriétaires une plus grande flexibilité dans la gestion des plus-values sans ventes de détresse.
Shishir Baijal, associé international, président et directeur général de Knight Frank India, affirme que le logement abordable risque de rester limité sans un recalibrage opportun des politiques. Il souligne la nécessité de réaligner les incitations avec les structures de coûts urbaines actuelles et de construire un écosystème formel de logements locatifs à long terme qui puisse débloquer un stock sous-utilisé et attirer des capitaux institutionnels. La poursuite des investissements dans les infrastructures urbaines et les transports en commun, ajoute-t-il, sera essentielle pour accroître l’offre de terrains abordables et permettre une urbanisation plus inclusive.
« À l’approche du budget de l’Union pour l’exercice 2027, le secteur du logement nécessite une intervention ciblée pour remédier aux déséquilibres structurels croissants. Alors que les marchés résidentiels ont fait preuve de résilience, le logement abordable continue de sous-performer en raison de la baisse de l’accessibilité, des coûts élevés des intrants et du soutien limité des utilisateurs finaux. Sans un recalibrage politique en temps opportun, la demande dans ce segment critique risque de rester supprimée. Il est impératif de réaligner les incitations au logement avec les structures de coûts urbains d’aujourd’hui, en particulier dans les grandes villes où les seuils de prix ne reflètent plus les réalités du marché. un soutien fiscal aux acheteurs de maison, ainsi que des mesures qui améliorent la viabilité des projets, peuvent contribuer à relancer à la fois la demande et l’offre », a déclaré Baijal.
La durabilité figure également sur la liste de souhaits. Alors que certains États offrent des subventions pour les projets certifiés verts, les promoteurs souhaitent un programme central qui prend en charge 20 à 25 % du coût supplémentaire des matériaux et technologies respectueux de l’environnement, plafonné à Rs 1 à 2 crore par projet, pour accélérer la transition vers une construction durable.