Alors que la plupart des investisseurs indiens poursuivent les rendements à deux chiffres via des fonds communs de placement, certains comme la richesse aggravent tranquillement les jeux immobiliers stratégiques – gagnant 18 à 22% TRI, selon Sujith SS, fondateur de Moneydhan.
Dans un article détaillé de LinkedIn, Sujith SS a déballé la façon dont les riches émergents de l'Inde tirent de plus en plus des investissements immobiliers à un stade précoce pour battre les rendements traditionnels. « Alors que les investisseurs de fonds communs de placement célèbrent 12% de TCAC sur 10 ans … disons que Riya traverse tranquillement 18 à 22% de TRI en aggravant les actifs durs », a-t-il écrit, racontant une véritable étude de cas client.
L'histoire commence en l'année 0, Riya achetant deux appartements en construction à Gurgaon, chacun au prix de 1,2 crore de livres sterling, soit 20% en dessous des propriétés prêtes à l'emploi dans la région.
Son plan de paiement a été échelonné: 10% à la réservation, 30% aux étapes de construction successives, et aucun décaissement de prêt ou EMI initialement.
D'ici l'année 2, à mesure que la tour augmente, les prix du pouce à 1,4 crore au milieu de l'intérêt croissant du NRI et du courtier. Au cours de l'année 3, à mesure que la possession approche, la valeur marchande de son appartement atteint 1,75 crore de ₹. Elle vend une unité pour un gain de 50 lakh et loue l'autre, verrouillant un rendement locatif de 6% et l'utilisant pour refinancer à des taux favorables.
Le botteur? Elle réinvestit la vente dans une unité commerciale pré-louée sur NH8, qui génère immédiatement 8% de rendements annuels.
« Ce n'est pas un investissement aléatoire. Il s'agit d'un jeu de richesse structuré », a écrit Sujith, décrivant comment ces investisseurs répètent le cycle tous les 7 à 10 ans: acheter tôt, attendre la valeur déverrouiller, quitter ou se convertir en location et transférer des gains en actifs commerciaux plus élevés.
Mais Sujith a également souligné les risques. Les retards de livraison, le manque d'appréciation du marché, les litiges juridiques et les actifs commerciaux de mauvaise qualité peuvent tous faire dérailler cette stratégie.
Et les frictions cachées – EMIS sur des unités inachevées, 6 à 7% de droits de timbre, les taxes sur les gains en capital et les postes vacants de location – peuvent manger dans les retours.
Pourtant, avec la diligence raisonnable, soutient Sujith, c'est ainsi que les «riches du New-Age» de l'Inde jouent le long jeu.