L'Inde promet un abri pour tous – mais dans ses plus grandes villes, les maisons abordables disparaissent, tandis que les tours de luxe planent. L'écart entre ce que les gens gagnent et ce que les maisons ne sont jamais plus larges.
Entre 2020 et 2024, le revenu des ménages de l'Inde a augmenté à seulement 5,4% de TCAC. Les prix de l'immobilier, en revanche, ont bondi de 9,3%, selon Finology, un cabinet de conseil en richesse. Ce décalage croissant déforme l'accès au logement – non seulement pour les pauvres, mais de plus en plus pour la classe moyenne.
Le changement du marché est austère. En 2022, l'Inde comptait 3,1 lakh de maisons abordables (au prix de 1 crore de 1 ₹). D'ici 2024, ce nombre s'était effondré de 36% à 1,98 lakh. Simultanément, l'offre de logements de luxe a explosé – en hausse de 192% à Delhi-NCR, 187% à Bengaluru et 127% à Chennai.
Les villes ont atteint le plus durement en rétrécissant l'abordabilité étaient celles déjà sous pression: Hyderabad a vu une baisse de 69% des unités abordables, de Mumbai 60% et NCR 45%. Seul Kolkata a bousculé la tendance, avec une augmentation de 7%.
Deux ratios financiers restent à nu la crise. Le ratio prix / revenu (P / I) – une mesure mondiale de l'abordabilité – est désormais en moyenne de 11 en Inde. Cela signifie qu'un ménage a besoin de 11 ans de revenus pour acheter une maison. La référence acceptée est de 5 ans. Mumbai mène avec un stupéfiant 14,3; Delhi s'accumule à 10h1.
Ensuite, il y a le ratio EMI-revenu (EMI / I), qui suit la partie du revenu d'un ménage pour les EMI de prêt immobilier. Un rapport supérieur à 50% est considéré comme inabordable. La moyenne de l'Inde est de 61% – en hausse de 46% en 2020.
Les distorsions ne sont pas accidentelles. Les développeurs sous-estiment fréquemment les prix de vente en utilisant des taux de cercle du gouvernement artificiellement bas, puis prennent le reste en espèces – en évitant les impôts et en faisant grimper des prix réels. L'argent noir continue de traverser ces lacunes.
Simultanément, l'indice d'espace bas du plancher de l'Inde (FSI) fournit des passages. Mumbai a 542 grains. Singapour? Plus de 2 600. Tokyo, New York et même Delhi permettent une croissance verticale beaucoup plus élevée.
La fixation de cette crise nécessitera une réforme des politiques approfondie: les révisions mensuelles du taux de cercle, une plate-forme numérique centralisée via le RERA, les taxes d'inoccupation sur les maisons vides et les contrôles plus stricts sur l'investissement du NRI. Le gouvernement doit également augmenter l'approvisionnement en logements dans les villes de niveau 2 et de niveau 3 – pas seulement des métros.