Le marché indien du logement abordable, autrefois un moteur majeur de l'immobilier urbain, est de plus en plus sous pression. La flambée des coûts de construction, la montée en flèche des prix des terrains et la diminution des marges des promoteurs ont considérablement réduit l'offre de nouveaux projets de logements abordables dans des métropoles clés telles que Mumbai, Delhi NCR, Pune et Bengaluru.
Selon Darpan Paisal, directeur de Jenika Ventures, « la hausse des prix des terrains et de la construction est devenue le plus gros détriment du parc de logements abordables des grandes villes indiennes ». Les coûts de construction ont augmenté de près de 40 % au cours des cinq dernières années, sous l’effet de la forte hausse des prix de l’acier, du ciment et du cuivre, ainsi que de l’inflation mondiale et des pénuries de matériaux. Les coûts de main-d’œuvre ont augmenté encore plus rapidement – jusqu’à 150 % depuis 2019, dont une hausse de 25 % au cours de la seule année écoulée.
Pendant ce temps, la valeur des terrains dans les zones métropolitaines a atteint des niveaux records, poussant de nombreux projets au-delà de la viabilité économique. « Les marges sont désormais si minces que les promoteurs de taille moyenne et de petite taille trouvent les projets de logements abordables financièrement irréalisables », a déclaré Paisal. En conséquence, la part des nouveaux logements abordables lancés a chuté de 40 % en 2019 à seulement 12 % au premier semestre 2025, avec une baisse de 38 % de l'offre dans les huit plus grandes villes indiennes au cours du premier trimestre 2024.
Sujay Kalele, fondateur et PDG de TRU Realty, a noté que dans des villes comme Mumbai et Pune, « les coûts du logement abordable ont radicalement changé ». Il a expliqué : « Les tarifs fonciers à Pune sont passés de Rs 5 000 à 7 000 par pied carré à Rs 10 000 à 18 000 dans les zones clés. À Mumbai, les prix des billets ont augmenté de plus de 50 % en quatre ans. Les coûts de l'acier et du ciment ont augmenté de 30 à 57 % et celui du cuivre de près de 91 %. «
Ces coûts croissants ont contraint les promoteurs à se tourner vers des logements haut de gamme et de luxe, où les marges peuvent absorber les pressions sur les coûts des intrants. « C'est pourquoi les volumes de logements abordables continuent d'être à la traîne », a ajouté Kalele.
Combler le fossé
Les experts estiment que les partenariats public-privé (PPP) et le financement institutionnel sont la clé pour combler le déficit croissant de logements abordables en Inde. Dans le cadre des modèles PPP, les agences gouvernementales fournissent un soutien foncier et politique, tandis que les acteurs privés contribuent aux capacités de financement, de conception et de construction.
Paisal a expliqué que plusieurs États offrent déjà des incitations aux promoteurs telles que des droits de développement transférables (TDR), un bonus d'indice de surface au sol (FSI) et des allégements fiscaux pour rendre les projets commercialement viables. « Les PPP permettent également des dédouanements plus rapides et une livraison rentable », a-t-il déclaré.
Kalele a fait écho à ce point de vue en déclarant : « Si les PPP doivent véritablement prendre forme, le gouvernement doit fournir des terrains et des infrastructures, le secteur privé doit assurer la conception et l’innovation, et le capital institutionnel doit garantir l’échelle et le financement à long terme. » Il a cité la nouvelle politique du logement du Maharashtra et les projets de réaménagement de clusters comme exemples prometteurs de collaboration entre les secteurs public et privé.
Les investisseurs institutionnels – notamment les banques, les NBFC et les sociétés de financement du logement – jouent également un rôle clé en fournissant des capitaux à long terme et des prêts à bas prix aux acheteurs de logements abordables. Des agences comme NHB et HUDCO refinancent ces prêts, améliorant ainsi la liquidité dans l'ensemble de l'écosystème du logement.
Demande future
L'urbanisation rapide et la migration de l'Inde continuent de remodeler la demande de logements. Alors que plus d'un tiers des habitants de la ville sont désormais migrants et que l'urbanisation devrait dépasser 40 % d'ici 2030, la demande de logements abordables augmente à la fois dans les métropoles et dans les villes de niveau II telles qu'Indore, Coimbatore, Lucknow et Jaipur.
L’évolution des structures familiales – davantage de foyers nucléaires et une population active croissante – accroît le besoin de logements compacts et peu coûteux, tandis que le vieillissement démographique crée une demande de logements adaptés aux personnes âgées.
Selon un rapport conjoint de CII et Knight Frank India, l'Inde sera confrontée à un déficit cumulé de 31,2 millions de logements abordables d'ici 2030, ce qui représente un marché potentiel d'une valeur de 67 000 milliards de ₹.
Les programmes gouvernementaux tels que Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) et Affordable Housing in Partnership (AHP) continuent de soutenir cette demande par le biais de subventions, d'un zonage inclusif et de l'expansion des infrastructures urbaines.
Cependant, les experts avertissent que, à moins que les pressions sur les coûts et les goulots d'étranglement fonciers ne soient résolus par une réforme politique et un financement collaboratif, le rêve indien d'un « logement pour tous » pourrait rester hors de portée pour des millions de citoyens urbains.