L'obsession indienne de l'immobilier est financièrement imparfaite, explique Anand Srinivasan, conseillère de patrimoine et de valeur basée à Chennai, qui l'appelle « la grande illusion indienne de biens immobiliers ».
Dans un poste LinkedIn, Srinivasan démantèle la conviction de longue date que les prix du logement en Inde n'augmentent qu'élevé – et que les revenus de location sont sans importance face à l'appréciation promise.
«Les rendements locatifs en Inde sont un chiffres lugubres de 2 à 3% par an», écrit-il – un chiffre qui suit même des comptes d'épargne de base. Les marchés mondiaux, en comparaison, offrent des rendements de 5 à 6%. «À ce rythme, cela pourrait vous prendre 35 à 50 ans pour récupérer votre investissement à partir de loyer seul», souligne Srinivasan.
Malgré cela, la plupart des Indiens continuent de verser de l'argent dans des propriétés résidentielles, les banques uniquement sur l'appréciation des prix. C'est, dit-il, un pari avec des chances de décoloration. «Les prix ont augmenté de façon spectaculaire dans les années 2000, mais de nombreux marchés sont depuis devenus à plat – ou ont diminué en termes réels après l'inflation», note-t-il.
Et l'inflation n'est pas le seul risque. Les coûts de transaction élevés – y compris les droits de timbre, le courtage et l'enregistrement – mangent 6 à 10% de la valeur de la propriété à l'avance. Ajoutez à l'illiquidité notoire de cet immobilier, où la vente d'une propriété peut prendre des mois, voire des années.
Ensuite, il y a le risque de concentration. « Vous verrouillez des lakhs ou des crores en un seul atout », prévient Srinivasan. «Si le marché local se bloque, votre richesse se bloque avec elle.»
Alors pourquoi les Indiens continuent-ils d'investir dans un actif à faible rendement et à haut risque? «Le conditionnement culturel, les allégements fiscaux, le parking de l'argent noir – et beaucoup de FOMO», explique-t-il.
Les conseils de Srinivasan sont francs: si le loyer ne justifie pas le prix, détrompez-vous. «L'appréciation est un espoir, pas une promesse.»