La superficie de la maison proposée à la vente est de 1 725,9 pieds carrés et le prix de vente est de Rs 1,72 crore à partager à parts égales entre ma sœur aînée et moi-même. Le tarif du cercle au 01.04.2001 était de Rs 3 400 par mètre carré et le tarif de cercle actuel en avril 2024 est de Rs 19 000 par mètre carré. L'indexation au 01.04.2001 était de 100, alors qu'en 2024-25 elle est de 363. Veuillez noter que la superficie de la maison proposée à la vente est en pieds carrés, alors que le tarif du cercle est en mètres carrés. Veuillez me faire savoir les implications fiscales sur les plus-values sur la vente de la propriété et combien je dois investir pour économiser de l'impôt.
Réponse de Sujit Bangar, fondateur de Taxbuddy.com
Vendre une propriété implique de comprendre les implications fiscales des plus-values, en particulier après les changements introduits dans le budget de l'Union 2024-25. Voici une explication sur les calculs de l'impôt sur les plus-values lors de la vente de votre propriété, couvrant les scénarios avec et sans indexation sous le régime fiscal révisé.
Mises à jour fiscales après le budget 2024
Le budget 2024-2025 a introduit des changements importants au régime fiscal des gains en capital. Le taux d'imposition des plus-values à long terme (LTCG) a été standardisé à 12,5 %, en baisse par rapport aux 20 % précédents, et le taux d'imposition des plus-values à court terme (STCG) a été augmenté à 20 % pour les actifs cotés.
Cependant, en réponse aux commentaires du public, le gouvernement permet aux contribuables ayant acheté une propriété avant le 23 juillet 2024 de choisir entre :
Payer une taxe LTCG de 12,5% sans indexation, ou
Payer une taxe LTCG de 20% avec indexation.
Ces changements simplifient la structure fiscale tout en impactant différemment les vendeurs immobiliers.
Calcul des plus-values avec indexation
Coût d'acquisition (2001) :
Coût d'acquisition = Tarif Cercle (2001) × Superficie (en m²)
Coût d'acquisition = Rs 3 400 × 80,17 = Rs 2 72 578
Coût d’acquisition indexé : utilisation de l’indice d’inflation des coûts (CII) :
Coût indexé = Coût d'acquisition × CII (2024-25) / CII (2001-02)
Coût indexé = Rs 2,72,578 × 363 / 100 = Rs 9,89,453
Plus-value à long terme (LTCG) :
Gain en capital (avec indexation) = Prix de vente − Coût indexé
Gain en capital = Rs 86,00,000 – Rs 9,89,453 = Rs 76,10,547
Taxe sur les LTCG (20%) :
Responsabilité fiscale=Rs 76,10,547×20%= Rs 15,22,108
B ) Calcul des plus-values sans indexation
Gain en capital (sans indexation) :
Gain en capital = Prix de vente − Coût d'acquisition
Gain en capital = Rs 86,00,000 − Rs 2,72,578 = Rs 83,27,422
Taxe sur LTCG (12,5%) :
Responsabilité fiscale = Rs 83,27,422 × 12,5% = Rs 10,40,928
Dans ce cas particulier, sans indexation la taxe LTCG s'élève à Rs 10,40,928 et avec indexation elle s'élève à Rs 15,22,108.
Options d'économie d'impôt
Pour réduire ou éviter de payer l’impôt sur les plus-values, les stratégies suivantes peuvent être utilisées :
Réinvestir dans la propriété résidentielle (article 54) :
En réinvestissant la plus-value (Rs 76,10,547 avec indexation ou Rs 83,27,422 sans indexation) dans une nouvelle propriété résidentielle, vous pouvez prétendre à une exonération totale. Le réinvestissement doit être effectué dans un délai de 2 ans pour l'achat ou de 3 ans pour la construction.
Investir dans des obligations à plus-values (article 54EC) :
Vous pouvez investir jusqu'à Rs 50,00,000 dans des obligations à économie d'impôt émises par REC ou NHAI dans les 6 mois suivant la vente. Ces obligations sont assorties d'une période de blocage de 5 ans et la plus-value restante (le cas échéant) sera imposable.
Responsabilité fiscale sans indexation après avoir investi dans des obligations de l'article 54EC
Si vous choisissez de ne pas appliquer l’indexation et de calculer à la place les plus-values sur la base du coût réel d’acquisition, la plus-value totale s’élève à Rs 83,27,422. En investissant Rs 50 00 000 dans des obligations d'économie d'impôt en vertu de l'article 54EC (par exemple, REC, NHAI), vous pouvez réduire la partie imposable du gain à Rs 33 27 422.
Dans le cadre du régime fiscal révisé, les plus-values à long terme (LTCG) sont imposées à 12,5%. L'impôt sur le gain imposable restant de Rs 33,27,422 est calculé comme suit :
Responsabilité fiscale = Rs 33,27,422 × 12,5% = Rs 4,15,928
En utilisant l'article 54EC, votre obligation fiscale totale est considérablement réduite de Rs 10,40,928 à Rs 4,15,928, ce qui permet d'économiser Rs 6,25,000 en impôts. N’oubliez cependant pas que l’investissement de Rs 50,00,000 en obligations sera bloqué pendant 5 ans.
Cette approche vous permet de conserver une partie de vos revenus tout en tirant efficacement parti des mécanismes d’économie d’impôt. Il s'agit d'une stratégie utile pour équilibrer les besoins de liquidités et les économies d'impôt.
Hypothèse : Le plafond d’exonération de base est déjà épuisé par d’autres sources de revenus s’élevant à Rs 3,00,000.
Remarque : Les calculs fournis sont basés sur un seul individu, car les chiffres ont été répartis à parts égales entre deux personnes.
Remarque : LTCG est imposé au taux forfaitaire de 20 % avec avantage d'indexation en cas de vente réalisée au plus tard le 23 juillet 2024. Pour la vente d'un terrain et d'un bâtiment après le 23 juillet 2024, le contribuable a l'une des options ci-dessus pour opter, à condition que l'achat soit effectué au plus tard le 22 juillet 2024)
Remarque : CESS + Supplément + Intérêts non pris en compte dans le calcul.
(Les opinions des experts en fiscalité/investissement sont les leurs et non celles de Business Today. Les lecteurs sont encouragés à consulter un conseiller fiscal ou un conseiller financier qualifié ou un conseiller en investissement enregistré auprès du SEBI avant de prendre une décision.)