En 2014, Meenal Goel avait 50 lakh et un choix: acheter un appartement, comme la plupart des Indiens de la classe moyenne, ou investir dans des fonds communs de placement. Son oncle n'a pas hésité. « Beta, les prix de l'immobilier doublent. Paisa Safe Hai », lui a-t-il dit.
Elle n'a pas suivi les conseils. Dix ans plus tard, elle a présenté les résultats et les reçus.
Goel, comptable agréé et éducatrice, a récemment décomposé les deux voies d'investissement dans un article détaillé de LinkedIn qui résonne bien au-delà de son réseau.
Ses 50 lakh se sont lancés dans des investissements systématiques à travers des fonds communs de placement basés sur Nifty. Plus d'une décennie, ce portefeuille est passé à 1,44 crore – un rendement annualisé de 11,06%. L'appartement de 50 lakh de son oncle, acheté la même année, apprécié à 89,5 lakh, reflétant un TCAC de 6% selon Crisil.
Mais Goel ne s'est pas arrêté à la valeur marchande. Elle a compté les coûts cachés et récurrents que les investisseurs immobiliers négligent souvent:
- 3 ₹ lakh en tampon et en inscription
- 15 ₹ lakh en intérêts de prêt immobilier sur 10 ans
- 5 ₹ lakh en frais de maintenance
- 1,5 lakh en taxe foncière
- 2,5 lakh en rénovations
Cela a poussé les dépenses totales de son oncle à 77 lakh. Son vrai retour? Seulement 1,9% de TCAC.
« L'écart de retour n'est pas seulement les chiffres – son état d'esprit », a écrit Goel. «Les gens disent encore des choses comme« Ghar Mein Rehte Bhi Hain, Investment Bhi Hai »ou« Mutual Fund Mein Hai », mais ils ne font pas le calcul.»
Elle a précisé qu'elle n'était pas anti-propriété. «Une maison dans laquelle vous vivez n'est pas un investissement – c'est un choix de style de vie», a-t-elle écrit. La propriété a du sens si vous êtes un investisseur immobilier sérieux, a-t-elle soutenu, mais pour les professionnels salariés en espérant des rendements à deux chiffres sans frais de prise en compte, «c'est un vœu pieux».
Le post de Goel puise dans un changement plus large de l'investissement indien de la classe moyenne: à mesure que la littératie financière augmente, davantage remettent en question la sagesse héritée – et font le calcul eux-mêmes.